Вы здесь

Комментарии к СТ 29 ЖК РФ

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 29 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья включает нормы, устанавливающие признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство не регламентировало на уровне закона процедурные вопросы, связанные с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений. Правила, закрепленные в коммент. ст., в известной мере перекликаются с правилами ст. 222 ГК РФ, устанавливающими понятие и последствия самовольной постройки, в качестве которой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки в сущностном смысле является то, что постройка, по мнению законодателя, это объект, а не действие. Переустройство же и перепланировка - это определенные действия над объектом.

2. Признаками самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки, закрепленными в ч. 1 коммент. ст., являются:

- отсутствие основания для осуществления мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения;

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (495) 150-27-42 (Москва и МО)
8 (812) 245-38-13 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 500-46-57 (Регионы РФ)

- нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с установленными правилами.

Основанием, подтверждающим принятие решения о согласовании и открывающим легальную возможность для производства соответствующих работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.

Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки может быть как существенным, так и несущественным. Однако, в отличие от самовольной постройки, признак существенности нарушения проекта юридического значения не имеет. Любое нарушение проекта по смыслу нормы, закрепленной в п. 1 коммент. ст., характеризует действия по переустройству и (или) перепланировке как самовольные.

3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, устанавливающую юридическую ответственность за действия по самовольному переустройству и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Собственники или наниматели жилого помещения, самовольно переоборудовавшие или перепланировавшие занимаемое ими жилое помещение, могут быть привлечены к административной ответственности. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Административное правонарушение по указанной статье рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

4. В части 3 коммент. ст. на собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма возлагается обязанность по приведению переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние. Срок и порядок приведения такого жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки. Решение, принятое органом, осуществляющим согласование, и содержащее порядок и сроки производства работ по приведению жилого помещения в прежнее состояние, должно быть направлено лицу (собственнику или нанимателю жилого помещения), осуществившему самовольное переустройство и (или) перепланировку, а также в управляющую организацию и (или) товарищество собственников жилья (жилищный кооператив).

5. Комментируемая статья не содержит правила, касающегося установления факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и определения компетентного органа, устанавливающего указанный факт. Представляется, что такие отношения должны быть урегулированы в соответствующем нормативном акте субъекта РФ и (или) муниципального образования.

6. В части 4 коммент. ст. формулируются основание и условия, при соблюдении которых переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком виде. Как следует из содержания коммент. части, собственник или наниматель жилого помещения могут быть освобождены от обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние только на основании решения суда. Судебное решение может быть принято, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни или здоровью граждан.

7. Правила коммент. ст. не предусматривают, а следовательно, исключают возможность согласования задним числом уже произведенных переустройства и (или) перепланировки в административном порядке. Однако судебная практика идет по несколько иному пути. Согласно Постановлению (определению) Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // БВС. 2007. N 1) норма, закрепленная в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Президиум Верховного Суда РФ отмечает также, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

8. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые меры, направленные на принудительное приведение жилого помещения в состояние, существовавшее до его самовольного переустройства и (или) перепланировки. Указанные меры в своей основе опираются на судебное решение и по своему содержанию различны для собственника жилого помещения и нанимателя жилого помещения. Кроме того, указанные меры могут иметь место лишь при отсутствии решения суда, согласно которому жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии и при неприведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование.

9. В отношении собственника жилого помещения суд может принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с возложением на покупателя обязанности по приведению его в прежнее состояние. На практике возникает вопрос о выселении граждан из продаваемого в такой ситуации жилого помещения. Разъясняя указанную ситуацию, Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении (Определении) от 23 ноября 2005 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // БВС. 2006. N 3) отметил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.

10. Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с правилами ГК РФ и гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (РГ. 2007. 6 окт.). Если покупатель, выигравший торги, не выполнит возложенную на него обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние, по решению суда возможна повторная процедура продажи указанного помещения с публичных торгов.

11. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма суд может принять решение о расторжении указанного договора. Одновременно с этим суд может обязать собственника помещения, являющегося наймодателем, осуществить мероприятия по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Комментируемая статья не содержит каких-либо предписаний, касающихся жилищных прав нанимателя, с которым по решению суда расторгнут договор социального найма. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из занимаемого им жилого помещения как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что, если действия нанимателя не подпадают под признаки ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Между тем в литературе высказывается и иная точка зрения. Так, по мнению Е.С. Гетман и В.Н. Симонова: "Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 397 - 398).

12. В части 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, установить новый срок для приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние. Очевидно, что указанный срок должен соответствовать сроку, который вправе определить в своем решении суд, возлагая на нового собственника обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Порядок такого приведения, но в рамках нового срока, остается тем же, что был адресован прежнему собственнику или нанимателю жилого помещения.

Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние по смыслу ч. 6 коммент. ст. возлагается на нового собственника или собственника, являвшегося наймодателем. Во втором предложении ч. 6 коммент. ст. содержится норма, определяющая судьбу жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние новым собственником или собственником, являющимся наймодателем.

Включение в процедуру продажи с публичных торгов жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, как представляется, является в данном случае ошибочным решением законодателя.