Комментарии к СТ 61 ЖК РФ
Статья 61 ЖК РФ. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61 ЖК РФ:
1. Из содержания ч. 1 ст. 60 коммент. закона следует, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется нанимателю во владение и в пользование.
Согласно ч. 1 коммент. ст. пользование жилым помещением в рамках указанного договора осуществляется как в соответствии с положениями коммент. закона, так и в соответствии с условиями заключенного договора.
Из данной формулировки вытекает, что условия пользования помещениями не могут быть установлены чем-то иным, кроме ЖК РФ и договора социального найма. Однако, например, Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилым помещением" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546), также определяют порядок пользования, в том числе жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.
Правоотношениям найма жилого помещения (в том числе социального найма) посвящены и положения главы 35 ГК РФ.
2. Договором социального найма жилого помещения определяются не только права и обязанности нанимателя, но и корреспондирующие с ними права и обязанности наймодателя в связи с пользованием жилым помещением, а также предусматривается ответственность указанных сторон за неисполнение условий заключенного договора (ст. ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ). Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126).
3. В силу положений ч. 2 коммент. ст. наниматель жилого помещения в многоквартирном доме не только имеет соответствующие права по владению и пользованию непосредственно предоставленным ему жилым помещением, но и имеет право пользования общим имуществом в этом доме. Положения ч. 2 коммент. ст. логично вытекают из содержания ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме (в том числе и собственникам помещений государственного и муниципального жилья) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Таким образом, наймодатель, заключая с гражданином договор социального найма на конкретное жилое помещение, как бы делегирует ему и часть правомочий собственника в отношении имущества за пределами предоставляемого жилого помещения. Именно часть правомочий, например, в силу положений п. 2 ч. 2 ст. 65 коммент. закона, участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, остается в компетенции наймодателя. Другими словами, хотя наниматель и имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, переданное ему по договору социального найма, обязанности по содержанию и ремонту этого общего имущества осуществляются наймодателем.