Комментарии к СТ 63 ЖК РФ

Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 63 ЖК РФ:

1. Право владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищных фондов на условиях социального найма, согласно ч. 1 коммент. ст., возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются:

- решение уполномоченного собственником такого помещения органа или лица о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования;

- заключенный договор.

В соответствии с нормами ранее действовавшего жилищного законодательства указанный выше юридический состав включал в себя еще один элемент - ордер на право вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

2. Частью 1 коммент. ст. указывается, что договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Напрашивается вопрос: будет ли такой договор считаться заключенным и действительным при несоблюдении сторонами договора указанных в коммент. Кодексе условий о простой письменной форме?

Перечень сделок, совершаемых в простой письменной форме, регламентирован ст. 161 ГК РФ. Согласно ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Как видно из содержания ст. 63 коммент. закона, данная статья не указывает на последствия несоблюдения простой письменной формы заключения рассматриваемого договора. Из изложенного выше можно сделать вывод, что договор социального найма, при заключении которого не была соблюдена простая письменная форма, - действителен.

Вместе с тем содержание Типового договора социального найма (п. 4), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), вменяет нанимателю в обязанность принять от наймодателя в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение.

Кроме того, ч. 3 ст. 69 ЖК РФ предписывается в обязательном порядке указывать в договоре социального найма членов семьи нанимателя.

Таким образом, в коммент. ст., как представляется, речь идет все-таки об императиве в плане оформления данного договора как письменного документа, без которого невозможно будет вселение в предоставленное жилое помещение ни самого нанимателя, ни членов его семьи.

3. В настоящее время ч. 2 коммент. ст. полномочия по утверждению Типового договора социального найма жилого помещения отнесены к предметам ведения Правительства Российской Федерации. Указанным выше Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения был утвержден.

С 1 сентября 2009 г. вопрос утверждения Типового договора социального найма будет находиться в компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти (п. 9 ст. 110 Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616).