Вы здесь

Комментарии к СТ 82 ЖК РФ

Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 82 ЖК РФ:

1. Положения коммент. ст. регламентируют только два основания для изменения договора социального найма:

- волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью;

- волеизъявление членов семьи нанимателя по уже заключенному договору социального найма о замене этого нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в связи со смертью нанимателя;

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (495) 150-27-42 (Москва и МО)
8 (812) 245-38-13 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 500-46-57 (Регионы РФ)

То есть коммент. ст. дает правовые основания для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения.

Ранее существовавшая на основе положений ст. 86 ЖК РСФСР практика так называемого "раздела ордера" действующим жилищным законодательством не предусмотрена.

2. Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о роли волеизъявления наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены действия членов семьи нанимателя либо нанимателей по самостоятельным договорам социального найма, представляется, что наймодатель все-таки должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, допустим отказ наймодателя в удовлетворении инициатив нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда, например, заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи прежних нанимателей.

3. Комментируемая статья, как отмечено выше, регламентирует только два основания для изменения договора социального найма. Другими основаниями являются, например: предоставление гражданам на условиях социального найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. ч. 1 и 2 ст. 59), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др.

Комментируемый закон не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма и путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ, неправомерно и в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Соответствующая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9).