Вы здесь

Комментарии к СТ 140 ЖК РФ

Статья 140 ЖК РФ. Реорганизация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 140 ЖК РФ:

1. Коммент. ст. содержит нормы отсылочного характера, указывающие на основания и порядок реорганизации товарищества собственников жилья. Реорганизация товарищества осуществляется в порядке и по основаниям, которые установлены ст. ст. 57 - 60 ГК РФ.

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется в формах: слияния нескольких товариществ в одно; присоединения одного или нескольких товариществ к другому; разделения товарищества на несколько новых; выделения из товарищества (не прекращающего при этом своей деятельности) одного или нескольких товариществ; преобразования товарищества из одной организационной формы в другую.

Реорганизация товариществ собственников жилья, в какой бы форме она ни осуществлялась, влечет за собой переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к одному или нескольким новым образованиям в порядке правопреемства.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-58-61 (Москва и МО)
8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

При реорганизации товариществ должны соблюдаться правила, установленные ст. 136 коммент. закона. Решение о реорганизации товарищества (за исключением решения о преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив) принимается на общем собрании его членов не менее чем 2/3 от общего числа голосов членов товарищества.

Реорганизация товарищества собственников жилья в формах слияния, присоединения, разделения и выделения должна осуществляться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 136 коммент. закона, согласно которому собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

2. Реорганизация товарищества оформляется либо передаточным актом, либо разделительным балансом. Оформление реорганизации передаточным актом требуется в случаях слияния, присоединения и преобразования товарищества. Оформление реорганизации разделительным балансом требуется в случаях разделения и выделения.

Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс подлежат утверждению членами товарищества собственников жилья. Решение об утверждении принимается простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Утвержденные в указанном порядке передаточный акт или разделительный баланс представляются для государственной регистрации вместе с уставом (уставами) вновь возникающих товариществ. Представление документов производится в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, определен в ст. 14 указанного Закона. Государственная пошлина за государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, составляет 20% размера государственной пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества, т.е. 400 рублей.

3. В части 2 коммент. ст. законодатель формулирует новое для жилищного законодательства правило, дозволяющее единственно возможную формулу преобразования товарищества собственников жилья. Товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания собственников помещений, принятому большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений. При принятии решения о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив необходимо учитывать правила, установленные ч. 1 ст. 111 и ч. 1 ст. 112 коммент. закона.

4. Правило ч. 2 коммент. ст., определяющее общее собрание собственников помещений в качестве компетентного органа, имеющего право принимать решение о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив, не является бесспорным. Видимо, общее собрание собственников с точки зрения законодателя и по смыслу ч. 1 ст. 57 ГК РФ следует рассматривать, хотя и с большой натяжкой, в качестве учредителя товарищества.

5. В части 3 коммент. ст. содержатся правила, устанавливающие особенности реорганизации в форме разделения товарищества собственников жилья, созданного в нескольких многоквартирных домах. Условием такого разделения является соблюдение требования, установленного ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Логическое толкование указанной части позволяет сделать вывод о том, что должно быть соблюдено требование о появлении в результате реорганизации не более одного товарищества в одном многоквартирном доме. Решение о разделении товарищества, созданного в двух и более многоквартирных домах, принимается по достаточно сложной процедуре, предполагающей участие как высшего органа управления реорганизуемого товарищества собственников, так и "органов управления" каждого из многоквартирных домов, именуемых по смыслу правил ст. 44 ЖК РФ общими собраниями собственников помещений. Процедура принятия решения включает два этапа.

На первом этапе, и это очевидно, должно быть получено согласие на разделение, оформляемое решениями общих собраний собственников помещений. Подобного рода решений должно быть по числу многоквартирных домов, управляемых реорганизуемым товариществом собственников. Инициаторами разделения должны исходя из буквального толкования второго предложения ч. 3 коммент. ст. выступать собственники помещений в одном из многоквартирных домов, которые могут и не являться членами товарищества. Представляется, что отсутствие согласия собственников одного из многоквартирных домов на разделение при наличии согласия собственников других домов вне зависимости от их количества будет означать отсутствие согласия на разделение товарищества в целом.

На втором этапе при наличии согласия на разделение, оформленного решениями общих собраний собственников помещений в каждом из многоквартирных домов, на общем собрании членов реорганизуемого товарищества собственников жилья принимается решение о его разделении.

6. В части 4 коммент. ст. закреплены нормы, определяющие особенности реорганизации в форме выделения товарищества собственников жилья, созданного в нескольких многоквартирных домах. Условием такого выделения, как и в случае реорганизации в форме разделения, является появление в одном многоквартирном доме не более одного товарищества собственников жилья. Однако формула принятия решения о выделении совершенно иная. В данном случае позиция общего собрания членов реорганизуемого товарищества вообще никак не учитывается. Оно как бы не причем, хотя и является высшим органом управления организации, подлежащей реорганизации. Такое решение законодателя нельзя признать удачным, поскольку имеет место принудительная по существу реорганизация, которая по общему правилу может быть осуществлена по решению уполномоченного государственного органа или по решению суда (п. 2 ст. 57 ГК РФ).