Вы здесь

Комментарии к СТ 154 ЖК РФ

Статья 154 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 154 ЖК РФ:

1. В комментируемой статье законодатель исчерпывающим образом установил состав, или, другими словами, структуру платежей, которые вносятся собственниками и нанимателями жилых помещений. Ввиду отсутствия в Кодексе собирательного понятия (термина), которое охватывало бы все эти платежи, можно было бы использовать широко употребляемое в бытовой лексике выражение "оплата жилья" или "плата за жилье". В современный нам период этот логотип постепенно заменил столь же широко употреблявшееся в советский период словосочетание "квартирная плата", или, сокращенно, "квартплата". В контексте коммент. ст. плата за наем и содержание жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги - это и есть плата за жилье, поскольку коммунальные услуги в том же контексте - это именно те услуги, которые неразрывно связаны с использованием жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; точнее было бы называть их жилищно-коммунальными услугами. Такое выражение употреблено в ч. ч. 6 и 11 ст. 159 Кодекса.

Элементы структуры платы за жилье в целом зависят от принадлежности жилого помещения, но во всех случаях в состав платы входят две основные составляющие или две группы платежей: 1) плата за содержание и ремонт жилого помещения; 2) плата за жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов платят плату за пользование жилым помещением; эту часть платы законодатель называет также платой за наем. Этот элемент платы за жилье по своей экономической сущности и юридической природе аналогичен арендной плате в обязательствах из договора найма (аренды).

Принято считать, что экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договорам социального и общегражданского найма. Приблизительно так записано в Методических указаниях по расчету ставок за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (п. 1.1). Эти Методические указания были утверждены Приказом Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г. по согласованию с Минфином РФ и носят рекомендательный характер. Несмотря на то что Методические указания были утверждены еще до принятия ЖК РФ, их значение не утрачено; в частности, в них приведены подробные расчеты базовой ставки платы за наем жилого помещения (п. 1.2), критерии ее дифференциации (п. п. 1.3 и 1.4), порядок расчета дифференцированных ставок платы за наем по группам жилищного фонда (п. 1.5). Эти расчеты и приведенные примеры могут быть использованы и в настоящее время. Но при подготовке данных Методических указаний разработчики исходили из того, что в плату нанимателя за содержание и ремонт жилья должна включаться компенсация затрат на проведение капитального ремонта дома. Теперь это положение противоречит нормам Кодекса, которыми установлено, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 2 ч. 1 коммент. ст.); эта норма императивная и не предусматривает никаких исключений. Поэтому было бы все же целесообразно, чтобы были разработаны, приняты и опубликованы новые методические указания по расчету ставок платы за наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Естественно, что собственник жилого помещения не платит за наем, так как жилое помещение принадлежит ему на праве собственности и он сам определяет характер его использования. Также не платят за наем члены жилищных кооперативов, ибо жилые помещения предоставляются им не внаем, а во владение и пользование как членам кооператива; по выплате паевого взноса в полном размере жилое помещение переходит в собственность члена кооператива (ч. 1 ст. 129 Кодекса).

2. Вторым элементом платы за жилье является плата за содержание и ремонт жилого помещения. Обязательство по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения лежит как на нанимателе, так и на собственнике жилого помещения. Эта часть платы за жилье также структурируется. Ее первый внутренний элемент - плата за содержание и ремонт жилого помещения; ее не надо смешивать с платой за пользование жилым помещением (платой за наем). У платы за содержание жилого помещения иная экономическая сущность и юридическая природа. Назначение этой платы - возмещение расходов (затрат) по эксплуатации дома в целом, общего имущества дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Ввиду разного назначения платы за пользование (платы за наем) и платы за содержание жилого помещения законодатель "развел" эти элементы платы за жилье и отнес плату за содержание жилого помещения к группе платежей, включающей в себя не только оплату текущих расходов, но и оплату ремонта общего имущества многоквартирного дома - второй внутренний составной элемент этой группы платежей. Таким образом, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя:

- плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

- плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Услуги и работы по управлению многоквартирным домом не следует смешивать с коммунальными услугами. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом осуществляет обслуживающая организация: управляющая компания, жилкомсервис; ТСЖ или жилищный кооператив в многоквартирных домах, помещения в которых принадлежат физическим и юридическим лицам на праве частной собственности. Это услуги и работы:

по содержанию общего имущества дома: подъездов, лестниц, крыш, подвалов, чердаков;

по содержанию и уборке придомовой территории;

по техническому обслуживанию технических устройств коммуникаций, узлов учета потребления энергии, воды;

по эксплуатации лифтового хозяйства;

по устранению каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника);

по вывозу бытовых отходов и иного мусора.

Более подробно состав жилищно-эксплуатационных услуг по содержанию жилых помещений перечислен, в частности, в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; этот состав можно назвать федеральным стандартом набора жилищно-эксплуатационных услуг. Но могут быть региональные и местные стандарты. Органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга, а также органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и перечни работ по ремонту жилья с учетом состояния и конструктивных особенностей жилых домов, географических, природно-климатических, социально-экономических, градостроительных и других особенностей поселений. Например, в Санкт-Петербурге постоянно идет работа по обновлению окраски фасадов зданий ввиду того, что вследствие повышенной влажности воздуха покраска зданий блекнет и облупливается быстрее, чем предусмотрено нормативами по содержанию фасадов зданий. Более подробный перечень услуг, связанных с содержанием жилых помещений и жилых домов и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и торговли РФ.

Услуги такого характера в практике принято называть эксплуатационными или жилищно-эксплуатационными услугами. Обслуживающая организация оказывает все эти услуги и выполняет работы либо своими силами, либо посредством привлечения специализированных организаций или даже индивидуальных предпринимателей, но в любом случае все эти расходы подлежат возмещению собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Проживающим в жилых домах могут оказываться и другие - дополнительные - услуги, например по подключению к кабельному телевидению, устройству и обслуживанию домофонов на входных дверях, охране дома и придомовой территории, очищению крыш от снега, правовые услуги, услуги по осуществлению регистрационного учета граждан и выдаче им необходимых справок и т.д. Оплата таких услуг выходит за рамки понятия платы за жилое помещение; такие услуги оплачиваются проживающими по договорным ценам, предусматриваемым в договорах, заключаемых с предоставляющими эти услуги организациями.

3. По существу, содержание общего имущества в многоквартирном доме относится к выше охарактеризованной группе жилищно-эксплуатационных услуг - "услуги и работы по управлению многоквартирным домом"; общее имущество поддерживается в надлежащем состоянии либо самими собственниками жилых помещений, либо созданными ими ТСЖ или жилищным кооперативом, либо управляющей компанией.

Что же касается ремонта, то обязательства по его проведению и финансированию распределяются в зависимости от характера прав на жилые помещения. Собственники жилых помещений несут обязанности по оплате текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме, об этом прямо сказано в п. 1 ч. 2 коммент. ст. В многоквартирном доме государственного и муниципального жилищных фондов капитальный ремонт общего имущества производится за счет публично-правового образования - собственника жилищного фонда, поэтому на нанимателей жилых помещений не могут быть отнесены расходы на капитальный ремонт жилого дома как частичный, так и полный, даже в тех случаях, когда капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: фундамента, стен, перекрытий, крыши, лестниц - повлечет за собой проявление улучшений в жилом помещении, занимаемом нанимателем. Никакие сборы на капитальный ремонт многоквартирного дома типа амортизационных отчислений не могут истребоваться с нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов.

В отличие от нанимателей собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см. об этом ниже: коммент. к ст. 158 Кодекса).

4. Для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме даже текущий ремонт общего имущества оказывается довольно обременительным, не говоря уже о капитальном ремонте. Поэтому целесообразно заблаговременно едва ли не с самого начала приобретения жилого помещения в собственность или по крайней мере с момента решения вопроса об управлении многоквартирным домом (путем создания ТСЖ или передачи дома в управление управляющей компании) позаботиться об аккумулировании средств, необходимых для производства ремонта тогда, когда это станет необходимым.

Аналогичные задачи у собственников индивидуальных жилых домов, которые, согласно ч. 3 коммент. ст., несут расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту своих домов в полном объеме.

5. Особенность коммунальных услуг состоит в том, что, во-первых, публично-правовые образования обязаны организовывать и обеспечивать предоставление этих услуг собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2507), утратили силу. В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (Российская газета. 2011. 1 июня; далее по тексту - Правила предоставления коммунальных услуг). Во-вторых, оплата коммунальных услуг производится по регулируемым ставкам (тарифам), устанавливаемым в определенном порядке; договорные цены к оплате коммунальных услуг применению не подлежат.

Порядок регулирования тарифов на коммунальные услуги предусмотрен в Основах ценообразования в сфере деятельности организации коммунального комплекса, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. II). Ст. 3518). Размеры тарифов на коммунальные услуги устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации производственной программы организаций, оказывающих услуги; размеры надбавок к тарифам на коммунальные услуги и размеры тарифов на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации инвестиционной программы. К методам регулирования относятся установление фиксированных тарифов, установление предельных тарифов и индексация установленных тарифов. Положения, содержащиеся в названных Основах ценообразования, служат руководством для Федеральной службы по тарифам (ФСТ) и других уполномоченных органов при установлении конкретных размеров регулируемых тарифов.

В ч. 4 коммент. ст. раскрыт состав платы за жилищно-коммунальные услуги; она включает в себя плату за:

  • холодное водоснабжение;
  • горячее водоснабжение;
  • водоотведение;
  • электроснабжение;
  • газоснабжение;
  • отопление.

Кроме этих видов коммунальных услуг в Основах ценообразования к регулируемым тарифам отнесены тарифы на очистку сточных вод и тарифы на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов.