Вы здесь

Комментарии к СТ 156 ЖК РФ

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

Комментарий к статье 156 ЖК РФ:

1. Положение о том, что плата за содержание и ремонт жилого помещения должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме, является базовым принципом для определения размеров этой платы. Уровень платы за жилье должен быть соизмерим с уровнем расходов на содержание жилья; это положение есть проявление требований объективных экономических законов, действие которых в полной мере ощущается в социально-экономической сфере государства, не исключая жилищные отношения.

Кодекс исходит из того, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме должны определяться не по минимуму и не произвольно, а в соответствии с теми требованиями, которые установлены действующим законодательством. Эти требования вытекают из стандартов содержания и обслуживания жилых домов, которые, во-первых, отражают уровень состояния жилья, соответствующий достижениям техники и современным технологиям в жилищной сфере; во-вторых, удовлетворяют санитарно-гигиеническим нормам, обеспечивающим нормальные с точки зрения здравоохранения условия проживания людей в жилых помещениях.

В развитие положений ч. 1 коммент. ст. в п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680), предусмотрено, что расходы "за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг" (в редакции Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, п. 3). Очевидно, что задолженность по оплате за прошедшее время не может включаться в плату за последующий оплачиваемый период; на сумму задолженности начисляется пеня (см. ч. 14 ст. 155 Кодекса); кроме того, надо учитывать, что возможность взыскания задолженности связана со сроками исковой давности.

2. В коммент. ст. речь идет о размере платы за жилое помещение. Для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов понятием платы за жилое помещение охватываются два элемента структуры платы за жилье, предусмотренной ст. 154 Кодекса:

- плата за пользование жилым помещением (плата за наем),

- плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя "плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме".

Базовой единицей, положенной в основу расчета платы за жилое помещение, является плата, приходящаяся на один квадратный метр общей площади помещения. Ранее в п. 12 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, ныне утративших силу, было употреблено выражение "соответствующая цена"; но это неудачное выражение условное, так как данный показатель не отражает ни стоимость затрат, вложенных в строительство многоквартирного дома и пересчитанных на один квадратный метр площади, ни рыночную стоимость одного квадратного метра жилья; т.е., по существу, данный показатель никакой ценой не является, а выполняет функцию расчетной единицы, используемой только для определения размера платы за жилое помещение. Когда-то, еще в 20-х годах XX в., в Советском Союзе была установлена единая ставка платы за жилое помещение в размере 13,2 коп. за один квадратный метр жилой площади, не включая излишки жилого помещения, и, несмотря на то что экономические условия быстро менялись, затраты государства на строительство и содержание жилья увеличивались, эта символическая ставка оставалась неизменной едва ли не до распада СССР. По существу, при социализме плата за наем жилых помещений в государственном жилищном фонде была мизерной и не сказывалась на семейном бюджете граждан.

Для нанимателей помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов размер платы за жилое помещение рассчитывается путем умножения ставки платы за один квадратный метр на размер общей (всей) площади занимаемого по договору жилого помещения. Для граждан, проживающих в общежитиях, расчет платы за жилое помещение производится по размеру площади занимаемой комнаты или соответственно части комнаты.

3. Размер платы за жилое помещение для нанимателей в домах государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается, как сказано в ч. 3 коммент. ст., органами местного самоуправления в субъектах Российской Федерации. И только в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - размер платы за жилое помещение устанавливается органом государственной власти Москвы и соответственно Санкт-Петербурга. В контексте коммент. ст. и органы местного самоуправления, и органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга могут охватываться далее одним собирательным термином - "уполномоченные органы".

В соответствии с положениями ст. 154 Кодекса о структуре платы за жилое помещение понятие "плата за жилое помещение", употребленное в коммент. ст., включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещение (плату за наем), 2) плату за содержание и ремонт жилых помещений. Такова структура платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

4. Положения ч. 4 коммент. ст. ориентирует субъекты - уполномоченные органы, в компетенцию которых входит установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в домах государственного и муниципального жилищных фондов, на дифференциацию платы за наем в зависимости от качества и благоустройства жилых помещений и месторасположения жилых домов. Подчеркнем, что дифференциация платы за жилье допускается только относительно одного элемента структуры платы за жилье - платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая устанавливается только по жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Также Кодекс допускает дифференциацию размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в тех случаях, когда жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются не являющимся малоимущими гражданам, а различным иным категориям граждан, не относящимся к малоимущим, но признанным нуждающимися в жилье. Основания признания иных категорий граждан, не относящихся к малоимущим, нуждающимися в жилье, как указано в ч. 3 ст. 49 Кодекса, могут быть установлены самим Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов РФ. Условия определения размера платы за пользование жилым помещением применительно к категориям граждан, не относящихся к малоимущим, предусматриваются соответствующими федеральными законами и законами субъектов РФ.

5. В части 5 коммент. ст. предусмотрено еще одно требование к размеру платы за пользование жилым помещением (платы за наем): она должна устанавливаться в таком размере, чтобы у нанимателя жилого помещения не возникло право на получение субсидий на оплату жилья в соответствии с действующим законодательством. Это требование совершенно обоснованно, ибо если бы вследствие высокого уровня платы за пользование жилым помещением нанимателю предоставлялись бы субсидии из соответствующих бюджетов, тогда бюджетные деньги, выделяемые в качестве субсидии, возвращались бы снова в бюджет, но уже в виде платы за пользование жилым помещением (см. о порядке и условиях предоставления субсидий ниже: коммент. к ст. 159 Кодекса). Такой денежный оборот лишен какого-либо смысла и потому недопустим.

6. В Санкт-Петербурге плате за пользованием жилым помещением (плате за наем) посвящен специальный нормативный правовой акт - Закон Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 12). В данном Законе предусмотрено (ст. 1), что плата за наем жилого помещения для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения, устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге, являющейся приложением к названному Закону. Для расчета платы за наем используются следующие исходные данные: адрес дома, занимаемый этаж, общая и жилая площади помещения, площадь кухни, тип санузла, высота потолка, уровень благоустройства, наличие пассажирского и грузового лифта, наличие балкона, лоджии; применяются также коэффициенты потребительских качеств жилого помещения, которые отражают благоустройство (наличие сантехнического, инженерного и иного оборудования) и качество жилого помещения (материалы стен, год постройки дома), месторасположение дома в Санкт-Петербурге.

Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2008 г. N 404-60 "О внесении изменения в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" плата за наем установлена с 1 августа 2008 г. в следующих размерах: 4,43 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов дореволюционной постройки, прошедших реконструкцию; 2,98 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов со стенами из кирпича; 2,06 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для панельных домов (средний размер базовой ставки - 2,67 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц).

Новые тарифы примерно на 15% выше действовавших до 1 августа 2008 г.; такое существенное увеличение платы за наем вызвало резкую критику решения властей со стороны средств массовой информации (см., например: Григорьев В. В Петербурге опять поднимают квартплату // Комсомольская правда - Петербург. 2008. 22 июля; Орлова Н. Коммунальный скачок. В Петербурге повысились тарифы на услуги ЖКХ // РГ. 2008. 1 авг.).

Платежи граждан за наем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга зачисляются в бюджет Санкт-Петербурга; объем денежных средств, поступающих в бюджет Санкт-Петербурга в качестве платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем), учитывается при формировании расходов бюджета Санкт-Петербурга на содержание и ремонт жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга (ст. 2 Закона от 20 июля 2006 г. N 395-53).

7. Применительно к жилым помещениям в специальных домах, предназначенных для инвалидов, престарелых, - так называемых домах социального назначения, домах системы социального обслуживания населения и социальной защиты отдельных категорий граждан (см. об этом комментарий к ст. ст. 96 - 98 Кодекса), а также в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, порядок определения размера платы за жилье устанавливается субъектами, в собственности которых находятся такие жилые дома или жилые помещения. Очевидно, уровень платы за пользование жилыми помещениями в домах социального назначения должен быть ниже по сравнению с размером платы за наем, установленной в данном публично-правовом образовании, ввиду особого социального положения граждан, которым предоставляется возможность проживания в домах социального назначения.

В общежитиях размер платы за наем дифференцируется в зависимости от того, как используются комнаты: по тем комнатам, в которых проживает несколько граждан, занимающих части (углы) комнат, ставка платы за пользование должна быть меньше ставки платы за наем по тем комнатам, которые целиком предоставляются одному гражданину или одной семье граждан.

8. Если жилое помещение предоставляется по договорам социального найма гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими (ч. 2 ст. 49 Кодекса), эти граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В ежемесячных счетах - квитанциях на оплату жилья, выставляемых таким гражданам, в строке "плата за наем" делается прочерк.

9. Второй элемент структуры платы за жилое помещение в соответствии со ст. 154 Кодекса - плата за содержание и ремонт жилого помещения - компенсирует затраты эксплуатирующих организаций по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.

В Санкт-Петербурге базовые ставки платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов были установлены Законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. N 308-48 (в ред. Закона от 11 июля 2005 г. N 401-47) "О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 7 - 8). В названном Законе был употреблен термин "цены", хотя ясно, что речь шла о ставках платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов. Затем Законом Санкт-Петербурга от 8 ноября 2006 г. N 553-87 "Об упорядочении государственного регулирования тарифов (цен)" эти полномочия были возложены на Комитет по тарифам Санкт-Петербурга, входящий в структуру правительства Санкт-Петербурга. В настоящее время в Санкт-Петербурге действуют ставки, утвержденные распоряжением Комитета по тарифам от 9 июля 2008 г. N 31-р "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга": на содержание общего имущества в многоквартирном доме - 3,39 руб. за один кв. м общей площади жилого помещения в месяц; в общежитиях - 5,32 руб. за один кв. м площади комнат в месяц; на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - 4,57 руб. и 7,17 руб. соответственно; на содержание придомовой территории - 1,29 руб. и 2,02 руб. соответственно; за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов - 2,03 руб. и 3,18 руб. соответственно и т.д.

Названным распоряжением рекомендовано применять те же ставки для расчетов с собственниками помещений в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга.

Таким образом, расчет платы за содержание и ремонт жилых помещений осуществляется исходя из общей площади квартир, а для граждан, проживающих в общежитиях, - исходя из жилой площади занимаемых комнат.

10. Как уже указывалось выше, собственники жилых помещений не платят плату за пользование жилым помещением (плату за наем); для них оплата жилья заключается в исполнении обязанности по оплате двух других составляющих структуры платы за жилье, предусмотренной в ст. 154 Кодекса. О размере платы за коммунальные услуги речь идет в ст. 157 Кодекса, а в ч. ч. 7 и 8 коммент. ст. содержатся положения о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений собственников в многоквартирных домах. В ч. 8 коммент. ст. этот элемент платы за жилье для собственников жилых помещений назван обязательными платежами. Этим словосочетанием в данном контексте охватываются платежи второй группы платежей за жилье, которые являются обязательными именно для собственников помещений в многоквартирных домах.

Порядок установления размеров обязательных платежей зависит от способа организации управления и эксплуатации многоквартирного дома.

11. Если собственники жилых помещений в многоквартирном доме не определились со способом управления домом и, следовательно, услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома непосредственно оказываются соответствующими специализированными организациями, то размеры обязательных платежей устанавливаются теми же уполномоченными органами, которые устанавливают размер обязательных платежей для домов государственного и муниципального жилищных фондов, т.е. органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ.

Если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, но собственники помещений определились и выбрали способ управления домом с привлечением управляющей компании, то размеры обязательных платежей, включая платежи по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяются на общем собрании собственников помещений, порядок проведения которого предусмотрен ст. ст. 45 - 48 Кодекса. При этом собственники помещений при определении размера обязательных платежей вынуждены учитывать предложения, поступившие от управляющей компании, с которой на основании решения данного общего собрания заключается договор на управление и эксплуатацию многоквартирного дома.

Определенный собственниками жилых помещений размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме фиксируется в протоколе общего собрания собственников помещения и закрепляется в договоре с управляющей компанией. Размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливаются в договорах между собственниками помещений и управляющей компанией с учетом действующих базовых ставок. Определенный таким образом размер обязательных платежей устанавливается на срок не менее одного года. Это означает, что, если в договор с управляющей компанией все же окажется включенным условие о праве управляющей компании увеличить в течение года размеры платежей за эксплуатацию и управление домом, такое условие договора будет являться недействительным и не подлежащим исполнению. Если управляющая компания все же соберет плату по увеличенным в течение года ставкам, излишне собранные суммы либо подлежат возврату, либо могут быть засчитаны в счет платежей за последующие периоды действия договора.

12. Если собственниками помещений в многоквартирном доме учреждено ТСЖ (или жилищный кооператив), то размеры обязательных платежей и взносов устанавливаются органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 145 Кодекса, установление размеров платежей - прерогатива общего собрания членов ТСЖ. В практике вопросы установления размеров платежей прорабатываются правлением ТСЖ, которое выносит на рассмотрение общего собрания членов товарищества конкретные предложения по ставкам с экономическим обоснованием этих предложений. При этом учитываются условия договоров, заключаемых ТСЖ с обслуживающими организациями с соблюдением действующих базовых ставок в данном населенном пункте.

Размеры платежей устанавливаются на календарный год и являются основой для составления годовой сметы расходов ТСЖ. На основании утвержденных ставок рассчитываются платежи по каждой квартире и сообщаются собственникам помещений в виде счетов-калькуляций на возмещение расходов ТСЖ по содержанию дома за прошедший месяц. Вот как выглядят ставки платежей в одном из ТСЖ Василеостровского района Санкт-Петербурга за август 2008 г.:

обслуживание дома - 6,08 руб. за один кв. м площади;

административно-управленческие расходы - 4,14 руб.;

охрана - 4,74 руб.;

газопроводы - 0,2 руб.;

лифты - 2,05 руб.;

отопление + КУУТ - 0,5 руб.;

паспортистка - 0,28 руб.;

общее освещение - 1,0 руб.;

фонд текущего ремонта - 1,11 руб.;

вода холодная - 90,0 руб. с одного чел.;

вода горячая - 125,0 руб.;

вывоз мусора - 27,0 руб.;

газ - 22,15 руб.;

антенна - 44,25 руб. с квартиры.

Оплата электроэнергии и услуг телефонной связи осуществляется собственниками помещений по прямым договорам с соответствующими организациями.

13. Положение, содержащееся в ч. 10 коммент. ст., дает обязанным лицам - как нанимателям по договорам найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственникам помещений в многоквартирном доме - право требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в тех случаях, когда содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются ненадлежащим образом: предоставлены услуги и выполнены работы ненадлежащего качества либо имели место перерывы, превышающие установленную по нормативам продолжительность.

Порядок изменения размера платежей в указанных случаях устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616).

В настоящее время действуют Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилой площади в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В названных Правилах приведена формула расчета размера уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения и регламентирован порядок установления (актирования) факта оказания услуг ненадлежащего качества/превышения допустимой продолжительности перерывов, предъявления претензий и их рассмотрения. В ТСЖ и жилищных кооперативах эти вопросы решаются в порядке, устанавливаемом органами ТСЖ или кооператива, поэтому названные Правила не распространяются на отношения по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ или кооператива, но положения названных Правил могут использоваться ТСЖ или кооперативами для разработки своих регламентов.