Вы здесь

Статья 11. Защита жилищных прав

СТ 11 ЖК РФ.

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с
подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в
административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и
пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта
государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления,
нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в
соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту,
имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо
нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или
нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему
Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному
нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой
акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления,
юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным
законом.

Комментарий к Ст. 11 Жилищного кодекса РФ

1. Жилищные споры рассматриваются судами общей юрисдикции, арбитражными и третейскими судами в форме гражданского судопроизводства.

Суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела; дела, связанные с выдачей судебного приказа; дела, возникающие из публичных правоотношений, об оспаривании решений третейских судов и др. (ст. 22 ГПК РФ), за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

а) мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции: дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска, по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления (в том числе жилищные споры - содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги), об определении порядка пользования имуществом и др. (ст. 23 ГПК РФ, Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. "О мировых судьях в Российской Федерации" <*>);
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 51. Ст. 6270.

б) районный суд (федеральный судья) рассматривает жилищные споры в качестве суда первой и второй инстанций (по отношению к решениям мировых судей).

Районный суд является основным звеном судебной системы по разрешению гражданско-правовых споров (в том числе жилищных). Подсудность дел районному суду определяется ныне методом исключения (т.е. дела, не отнесенные к ведению мировых судей, военных судов; верховного суда республики, краевого, областного суда...) (ст. 24 ГПК РФ, ст. 21 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 1. Ст. 1.

Как показывает практика, федеральные судьи районного звена обычно рассматривают жилищные споры, связанные с утратой права пользования жилым помещением, выселением, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда. В силу сложности непосредственно в районных судах должны рассматриваться дела по защите жилищных прав бывших членов семьи собственника (ст. 31 Кодекса), прав и законных интересов, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением, условиями содержания общего имущества в многоквартирном доме;

в) арбитражные суды разрешают экономические споры с участием организаций, являющихся юридическими лицами; граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность... Заявление, принятое арбитражным судом к своему производству, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин в качестве третьего лица без самостоятельных требований (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 36 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации", с изм. и доп. на 11 июня 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Там же. 1995. N 18. Ст. 1589; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2699.

Арбитражные суды по первой инстанции рассматривают споры между юридическими лицами (а также с участием граждан-предпринимателей) о принадлежности жилых домов и жилых помещений, переводе жилых помещений в нежилые, переустройстве и перепланировке жилья и др.;

г) в третейский суд может передаваться любой спор (по соглашению сторон), вытекающий из гражданских правоотношений. Могут быть созданы постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретного спора <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "О третейских судах в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3019.

Постоянно действующие третейские суды создаются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями - юридическими лицами.

Заинтересованное лицо (истец) излагает свои требования в исковом заявлении, которое в письменной форме передается в третейский суд. Копия искового заявления передается ответчику. Стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда.

Решение третейского суда может быть оспорено сторонами третейского разбирательства путем подачи заявления об отмене решения в районный суд, на территории которого рассмотрено дело.

2. Административный порядок защиты прав связан с подачей жалоб на действия органов власти и управления, их должностных лиц.

Как предусматривает ст. 52 Кодекса, орган, осуществляющий принятие на учет нуждающихся в получении жилья, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения. Решение может быть обжаловано в вышестоящую инстанцию в порядке подчиненности или в суд.

Закон Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. от 14 декабря 1995 г. <*>) предоставляет право гражданину обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности органу, органу местного самоуправления, учреждению, предприятию или объединению, общественному объединению, должностному лицу, государственному служащему.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 51. Ст. 4970.

Прокуроры в порядке выполнения надзорных функций вправе требовать от руководителей, других должностных лиц государственных органов, органов местного самоуправления предоставления необходимых документов, материалов, сведений о порядке учета и распределения жилья; проведения проверок по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям (Федеральный закон от 17 января 1992 г. "О прокуратуре Российской Федерации", с изм. и доп. на 30 июня 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700.

3. 1) Признание жилищного права есть признание субъективного права гражданина на жилье, жилищно-бытовые, коммунальные льготы и преимущества и др., причем признание со стороны суда в процессе рассмотрения конкретного дела.

При таком гражданско-правовом способе защиты, как правило, уже нарушенного права отрицается или ставится под сомнение субъективное право гражданина. Эти обстоятельства чаще бывают вызваны отсутствием документов, подтверждающих права владения и пользования жилым помещением, на льготы, утерей экземпляров договоров и т.п. Государственные органы власти и управления, местные органы в этих случаях не обладают правами по "восстановлению" документов по субъективным правам.

Только суду предоставлено право по признанию этих субъективных прав гражданина на основе решения. Поэтому этот способ защиты называется юрисдикционным.

2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, представляют собой:

а) устранение причин правонарушения (освобождение жилого помещения от лиц, незаконно занимавших его (выселение);

б) прекращение нарушений прав (пресечение незаконных действий; загрязнение придомовой территории; шум, ремонтные работы соседей в ночное время) (с помощью органов жилищно-коммунального хозяйства, милиции);

в) предупредительные меры воздействия со стороны указанных, иных органов.

3), 4) Положения о неприменении судом нормативного правового акта непосредственно примыкают к случаям признания судом не действующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления. Ибо неприменение нормативного правового акта, противоречащего принципам иерархии и верховенства, есть прямая обязанность суда.

Нормативный правовой документ государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий жилищные права и охраняемые законом интересы, должен быть признан недействительным.

Гражданин, считающий, что принятым и вступившим в силу нормативным правовым актом, иным актом органа или должностного лица нарушаются жилищные (и иные связанные с жильем) права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.

Установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат федеральному закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд своим решением признает нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Нарушенные права гражданина восстанавливаются на основе положений действующих законных нормативных правовых актов или подлежат защите по правилам пп. 1, 2 ч. 3 ст. 11 Кодекса. Не требуется отмены признанного незаконным акта органом, издавшим его. Однако суд своим частным определением может обратить внимание компетентных органов на допущенные нарушения в процессе разработки издания таких нормативных правовых актов.

5) С прекращением жилищных правоотношений связаны, в частности, случаи снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях из-за утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения (по договору социального найма), выезда на место жительства в другое муниципальное образование (пп. 2, 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса).

Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий квалифицируются как изменение жилищных правоотношений.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, совершили действия, в результате которых признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 Кодекса).

6) К иным способам защиты жилищных прав относятся: возмещение убытков и взыскание неустойки, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 33 Кодекса).

Другой комментарий к Статье 11 ЖК РФ