Вы здесь

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

СТ 29 ЖК РФ.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения,
проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего
Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет
предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или)
перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые
установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и
(или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан
либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние
в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим
согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения,
предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с
выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом
расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого
помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма
о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого
помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения,
которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи
порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по
расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый
срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение
не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном
органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных
торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

1. Самовольным является переустройство и (или) перепланировка жилого помещения при отсутствии:

а) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса);

б) документа согласования (в форме решения), выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 5, 6 ст. 26 Кодекса).

2. За действия по самовольному переустройству и перепланировке виновные лица привлекаются к административной ответственности по признакам ст. 9.4, 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях <*>:
--------------------------------
<*> Текст Кодекса по состоянию на 9 февраля 2004 г.

а) ст. 9.4 - "нарушение требований нормативных документов в области строительства"; "нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ...";

б) ст. 9.5 - "нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию"; "строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства..."; "нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию...".

3. На основании решения органа местного самоуправления собственник жилого помещения или наниматель по договору социального найма обязаны привести такое помещение в прежнее состояние, т.е. в первоначальный вид, соответствующий архитектурно-планировочной, проектно-сметной документациям, иным установкам, включая разрешение компетентных органов на строительство.

В порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, означает проведение работ по восстановлению жилищного помещения с ведома подразделений архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства; установке по полной, частичной разборке и сборке дома (части дома), квартиры; мерам безопасности; приемке объекта после завершения работ.

4. Решение органа местного самоуправления о приведении жилого помещения в прежнее состояние может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.

Решением суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются жилищно-бытовые, иные права (в частности, права землепользования) и законные интересы граждан либо это не создает опасность для окружающих (загромождения на проходах во двор, плохо закрепленные перекрытия, крыши и др.).

5. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску органа местного самоуправления принимает решение (когда не принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде):

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

При организации торгов должны соблюдаться требования ст. 447 - 449 ("Заключение договора на торгах") ГК РФ. В качестве организатора торга в данном случае выступает орган местного самоуправления. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса.

При невозможности организации торгов в форме аукциона и конкурса нельзя исключать возможности заключения обычных договоров купли-продажи недвижимости (где продавцом должен быть собственник жилого дома);

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Имеется в виду, что собственник (наймодатель) не знал и не должен был знать о самовольных переустройствах и (или) перепланировках со стороны нанимателя. Если собственник (наймодатель) знал или должен был знать об этих незаконных действиях, прежде всего, наступает ответственность этого лица.

При таких незаконных действиях со стороны нанимателя собственник (наймодатель) обладает правом ставить вопрос о расторжении договора найма (выселении) (при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса).

Суд не обладает правом вынесения решения о расторжении такого договора социального найма при отсутствии требований со стороны наймодателя. Наймодатель же (собственник) обладает правом ставить вопрос перед судом о расторжении договора социального найма с нанимателем, как отмечалось, только при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса.

6. При реализации требований п. 1 ч. 5 ст. 29 Кодекса для нового собственника устанавливается срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно вновь подлежит продаже с публичных торгов.

Другой комментарий к Статье 29 ЖК РФ