Вы здесь

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

СТ 49 ЖК РФ.

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или
муниципального жилищного фонда.

2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом
основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального
найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма
предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в
целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного
самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской
Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества,
находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда
субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным
определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом
субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим
Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом
субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые
помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок
не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или
законом субъекта Российской Федерации.

4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по
договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством
порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми
помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального
найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом
порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской
Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным
гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не
предусмотрено иное.

Комментарий к Ст. 49 Жилищного кодекса РФ

1. Социальный наем означает удовлетворение потребностей социально незащищенных граждан в жилье бесплатно или на иных льготных условиях государством за счет жилищного фонда социального использования (государственного или муниципального жилищного фонда), как правило, в порядке очередности. При этом следует иметь в виду: граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Кодексом порядке.

В процессе применения этого положения на практике следует обратить внимание на ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации: "Малоимущим, иным указанным в законе гражданам (!), нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

Продолжает действовать положение ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) <*>: "Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях договора социального найма".
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738; см. также Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 2).

Условия признания граждан малоимущими предусматриваются законами субъектов Российской Федерации. К этим условиям, определяющим критерии признания граждан малоимущими и дающим право на жилье по социальному найму, относятся:

1) доход, приходящийся на каждого члена семьи (не доход, приходящийся на всех членов семьи, а доход каждого члена на один год);

2) стоимость имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, подлежащего налогообложению.

До начала процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин основание для признания нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору социального найма исходя из обеспеченности жильем на одного человека (ст. 51 Кодекса).

1) Расчет органами местного самоуправления доходов семьи гражданина-заявителя следует проводить на основе сведений о составе семьи гражданина.

Доходы учитываются на основе Постановления Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 г. "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной помощи".

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется учитывать все виды доходов, полученные гражданином-заявителем и каждым членом его семьи, в частности:

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2003 г. "Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы";

б) компенсации, выплачиваемые государственными органами, общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей;

в) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсации, выплачиваемые при выходе в отставку...;

г) социальные выплаты из бюджета всех уровней (пенсии, компенсационные выплаты, стипендии, пособия по безработице, по временной нетрудоспособности и др.);

д) авторские вознаграждения;

е) доходы от занятий предпринимательской деятельностью;

ж) доходы по акциям, другие доходы;

з) проценты по банковским вкладам и др. <*>
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (утверждены Приказом Минрегиона Российской Федерации от 25 февраля 2005, N 17. Спец. изд.).

Не рекомендуется включать в доходы граждан:

- единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба..., а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию...;

- компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработным в связи с их направлением на работу (учебу) в другую местность...;

- пособия на погребение... и др.

2) В соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к имуществу, находящемуся в собственности членов семьи граждан и подлежащему налогообложению, может быть отнесено:

а) согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" <*>:
--------------------------------
<*> Следует обратить внимание на изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 217 Кодекса). Освобождены от налогов наследники по наследованию, одаряемые, если они с дарителями состояли в близких родственных отношениях по Семейному кодексу Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 27. Ст. 2717).

- жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах;

- автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства;

- предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и камней;

- паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;

- суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях...;

- стоимость имущественных и заемных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении;

б) согласно Закону Российской Федерации от 11 октября 1991 г. "О плате за землю", земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения и др. <*>
--------------------------------
<*> Более подробно см. названные Методические рекомендации.

Не подлежат учету виды имущества:

- весельные лодки, а также моторные лодки с двигателем мощностью не выше 5 л. с.;

- автомобили легковые, специально оборудованные для инвалидов, полученные через органы социальной защиты;

- промысловые морские и речные суда.

3) Законом субъекта Российской Федерации, устанавливающим порядок признания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень документов, являющихся основанием для определения размера дохода и стоимости имущества:

а) паспорт гражданина или иной документ, удостоверяющий его личность;

б) документы о составе семьи гражданина-заявителя (свидетельство о рождении, заключении брака, решение об усыновлении, иные судебные решения и др.);

в) копии документов из налоговых органов, а также органов по регистрации имущественных прав...;

г) копии налоговых деклараций о доходах за расчетный период, заверенных налоговыми органами...;

д) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности гражданину-заявителю и членам его семьи налогооблагаемого недвижимого имущества;

е) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о категории принадлежащего гражданину-заявителю, членам его семьи на правах собственности налогооблагаемого движимого имущества, определяемой для целей исчисления налоговой ставки по транспортному налогу.

4) Для исчисления среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, или дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя с целью постановки на учет и предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в законе субъекта Российской Федерации должно быть установлено, что доход определяется за расчетный период, равный одному календарному году, непосредственно предшествующему месяцу подачи заявления о постановке на учет по предоставлению жилых помещений.

Вначале целесообразно исчислять среднемесячный доход каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на число месяцев, в течение которых он имел эти доходы. Далее, среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде следует разделить на количество членов семьи гражданина-заявителя.

Пример:

Семья из пяти человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода, установленного равным 12 месяцам:

член семьи первый - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36 тыс. руб., полученная за 12 месяцев;

член семьи второй - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20 тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период;

член семьи третий - трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб., полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период;

член семьи четвертый - трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода;

член семьи пятый - неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.

Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:

1 - 36 тыс. : 12 = 3 тыс. руб.

2 - 20 тыс. : 10 = 2 тыс. руб.

3 - 10 тыс. : 5 = 2 тыс. руб.

4 - 0 руб.

5 - 2400 руб.

Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:

3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.

Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:

9400 : 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.

5) При определении прав граждан, нуждающихся в жилых помещениях, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести жилое помещение за счет собственных или заемных средств.

Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.

Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления жилых помещений на основе расчета:

СЖ = НП x РС x РЦ,

где СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;

НП - норма предоставления жилого помещения на одного члена семьи;

РС - размер семьи (членов);

РЦ - средняя расчетная цена одного кв. м жилья.

Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления - ст. 50 Кодекса).

Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:

ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ,

где ПД - порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;

ПН - установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения;

РС - размер семьи (члены);

ПМ - среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека (прожиточный минимум на одного члена семьи).

6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения жилого помещения:

ПЖ = СЖ - И,

где ПЖ - потребность в средствах на жилье;

СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья;

И - размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя, подлежащего налогообложению.

ПЖ - объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья <*>.
--------------------------------
<*> Более подробно см. Методические рекомендации.

При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).

7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство жилого помещения.

В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.

Пример:

Основные предпосылки:

а) средняя рыночная стоимость одного кв. м жилого помещения в IV кв. 2005 г. составляла 11692 руб.;

б) норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет (условно) 18 кв. м общей площади на одного человека;

в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья - 10 лет;

г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.

Молодая семья из трех человек (двое работающих, один ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.

Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.

Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5% от среднемесячных доходов семьи).

Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения жилья по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:

СЖ = НП x РС x РЦ

СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.

Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:

ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ

ПД = 6873 руб.

Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.), превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей <*>.
--------------------------------
<*> Другие примеры признания граждан малоимущими предусмотрены в Методических рекомендациях.

3. Как было изложено в комментарии к ч. 2 этой статьи, на основании ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) на условиях договора социального найма удовлетворяются жилищные потребности инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей.

Этот перечень лиц может быть расширен законом субъекта Российской Федерации (но не сужен).

Порядок предоставления жилой площади названным, иным категориям граждан является общим, т.е. на основе положений Кодекса, если исключения из общих правил не предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации (в частности, в особых случаях внеочередного предоставления жилья).

4. В вышеупомянутом Законе Российской Федерации "Об условиях признания граждан малоимущими в целях обеспечения их жильем по договору социального найма" особо должно быть выделено право органов местного самоуправления по предоставлению жилья по договорам социального найма вышеуказанным категориям граждан: инвалидам Великой Отечественной войны, приравненным к ним лицам, инвалидам труда и др. (ч. 2, 3 комментария), а также иным гражданам, названным в законе субъекта Российской Федерации в качестве лиц, имеющих право на жилье по договору социального найма.

5. Иностранцам жилая площадь по договору социального найма не предоставляется, если международным договором Российской Федерации не предусмотрена обязанность Российской Федерации по предоставлению такого жилья (в частности, в случаях предоставления жилых помещений для поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами - ст. 108 Кодекса).

Другой комментарий к Статье 49 ЖК РФ