Вы здесь

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

СТ 72 ЖК РФ.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно
отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения
на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя
обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения,
предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных
домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и
проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой
из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в
судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы
лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма
и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные
граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с
предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства
отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями
или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются
заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен
жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через
многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен
жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении
требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 72 Жилищного кодекса РФ

По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о взаимной передаче прав и обязанностей.

Обмен может быть охарактеризован и как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающих из условий договора социального найма.

Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и другими причинами: приближением жилья к месту работы, проживанием в этой местности родных и близких; удобствами торгового, транспортного обслуживания; экологическим состоянием окружающей среды и т.п.

Предметом обмена выступают изолированные, неизолированные (смежные комнаты). Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обмена только в случае обмена между родственниками, иными близкими лицами с целью объединения их в одну семью.

Не может быть предметом обмена часть комнаты, условно приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Граждане, переселившиеся в новое помещение, не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.

1. Эта часть статьи относится к обмену всего жилого помещения по договору социального найма, причем на помещение, предоставленное тоже по договору социального найма, т.е. обмен может быть произведен между нанимателями, владеющими жилыми помещениями на основе договора социального найма.

На такой обмен требуется письменное согласие наймодателя, а также согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.

Отказ наймодателя на обмен, а также членов семьи нанимателя может быть обжалован в судебном порядке.

При рассмотрении таких споров суд должен руководствоваться интересами большинства членов семьи, положениями ст. 73 Кодекса.

2. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя разрешения на обмен занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.

По этому основанию обмен может быть произведен, если совершеннолетнему члену семьи нанимателя представляется возможным выделить отдельную комнату или ее часть с учетом его доли в общем размере жилья.

По смыслу редакции этой части статьи согласие наймодателя на такой обмен тоже требуется.

Обмен может быть в следующих формах:

а) фактического раздела жилой площади, когда заинтересованные переезжают (например, из 3-, 4-комнатной квартиры в другие - двух или более) в обусловленные жилые помещения. По этому примеру переезд осуществляется в однокомнатную и двухкомнатную квартиры ("разъезжаются"). Другая сторона, как правило, заинтересованная в объединении членов семьи, переезжает из однокомнатной и двухкомнатной квартиры в 3-комнатную или 4-комнатную квартиру;

б) так называемого "родственного обмена", т.е. совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потребовать обмен, приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятельных источников существования совершеннолетнего для такого обмена необязательно; непременным условием является возможность выделения доли (в виде комнаты или ее части (с учетом возможности ее изоляции)), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи.

3. При рассмотрении таких споров в судах, прежде всего, должно быть обращено внимание на цели, преследуемые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возникают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родителей (или наоборот) при отсутствии согласия последних на вселение.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей этих жилых помещений, допускается с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства (органов образования, здравоохранения и др.).

Отказ в даче такого согласия может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении таких споров суд должен обращать внимание: не будут ли нарушены жилищные права несовершеннолетних в результате такого обмена; какую жилплощадь они занимают (до обмена) и какую займут после обмена.

5. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях по договорам социального найма, расположенных как в одном городе, поселке, так и в разных населенных пунктах (включая сельские населенные пункты) на территории Российской Федерации.

Обмениваемые жилые помещения могут не совпадать по размерам общей площади жилья, если при этом не будут установлены обстоятельства, нарушающие жилищные права проживающих (служащие основанием для признания обмена как сделки незаконной).

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований этой статьи, т.е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.

Требование письменного согласия наймодателя распространяется на обмен, предусмотренный ч. 2 этой статьи.

Другой комментарий к Статье 72 ЖК РФ