Вы здесь

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

СТ 82 ЖК РФ.

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями
на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе
требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими
жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и
наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору
социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае
смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к Ст. 82 Жилищного кодекса РФ

1, 2. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены в интересах и с согласия проживающих по договору социального найма.

Кодекс допускает изменение договора социального найма по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя:

а) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями (изолированными - ч. 2 ст. 62 Кодекса) на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью (в результате брака, усыновления и т.п.), вправе требовать заключения с кем-либо из них (по их выбору) одного договора социального найма относительно всех занимаемых ими жилых помещений.

Требования граждан по заключению одного договора вместо ранее действовавших двух или более являются обязательными для наймодателя. Наймодатель не может отказать в заключении так называемого "объединительного" договора социального найма со ссылкой на различные нарушения со стороны заинтересованных граждан, даже при задолженности по квартирной плате и оплате за коммунальные услуги. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке;

б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (в случае лишения его свободы, длительной болезни и др.).

Это положение статьи не предъявляет особых требований относительно наличия у такого дееспособного лица источника средств существования. Однако это обстоятельство (наличие средств) может иметь значение при рассмотрении конкретного спора в суде;

в) такое же право (изменения жилищных правоотношений) принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В этой ситуации сами члены семьи решают вопрос: кому из дееспособных лиц выступить в качестве нанимателя (с кем должен быть заключен договор).

Когда в жилом помещении остаются одни несовершеннолетние, устанавливается опекунство с определением конкретного лица - опекуна, с которым может быть заключен договор найма жилого помещения. Но опекун не приобретает права на жилую площадь несовершеннолетних;

г) комментируемая статья не предусматривает возможности заключения с совершеннолетним членом семьи отдельного договора (наряду с существующим договором с кем-либо из лиц, совместно проживающих, - нанимателем), т.е. вместо одного договора будут заключены, например, два договора.

Если совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площади (тем более в виде отдельной изолированной комнаты) будет требовать от наймодателя заключения отдельного договора социального найма наряду с ранее заключенным договором (скажем, с отцом или с матерью), как должен поступить такой наймодатель?

Он должен отказать в требовании со ссылкой на то, что ст. 82 Кодекса не предусматривает такого изменения договора социального найма?

Если спор будет рассматриваться в суде, суд откажет в требовании совершеннолетнего члена семьи со ссылкой также на ст. 82 Кодекса, не предусматривающего такую форму изменения договора.

Будет ли соответствовать принципам рассмотрения гражданских дел в суде такое решение? Иначе говоря, раз нет об этом правовой нормы в Жилищном кодексе, то, следовательно, нельзя.

Применительно к административному, уголовному производству можно понять: нет статьи (состава) о том или ином проступке, правонарушении, нет и иного решения вопроса.

Можно ли руководствоваться этим принципом в гражданском судопроизводстве при рассмотрении жилищно-правовых споров? Нет, нельзя.

Как известно, отсутствие конкретной правовой нормы не освобождает суды от обязанности по рассмотрению гражданско-правового спора. Они (суды) при этом должны руководствоваться положениями аналогии закона и аналогии права.

Как представляется, такой спор должен быть разрешен в интересах совершеннолетнего члена семьи, т.е. при наличии оснований и условий суд должен вынести решение, обязывающее наймодателя заключить договор социального найма жилого помещения с таким лицом.

При этом суд может руководствоваться ч. 1 и 2 ст. 7 Кодекса "Применение жилищного законодательства по аналогии", а также общими смыслом и принципами положений рассматриваемой статьи.

Высказанная позиция может показаться спорной и малоубедительной, противоречащей буквальному толкованию этой статьи.

Тем не менее по этому вопросу должны быть даны соответствующие разъяснения Верховным Судом Российской Федерации.

Другой комментарий к Статье 82 ЖК РФ