Вы здесь

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

СТ 83 ЖК РФ.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по
соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор
социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор
социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя
допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в
течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой
(разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса РФ

1. "Расторжение договора социального найма" определяется прежде всего как прекращение взаимных прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по их согласованной воле.

Расторжение договора предполагает освобождение нанимателем и членами его семьи занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения в сроки, предусмотренные в тексте договора о расторжении. В таком договоре может быть предусмотрено выполнение конкретных действий со стороны наймодателя и нанимателя ко времени освобождения жилого помещения (погашение задолженности, проведение ремонтных работ и т.п.).

2. Инициатива расторжения договора социального найма может исходить от нанимателя. Требование нанимателя, согласованное с членами его семьи о расторжении договора социального найма, является обязательным для наймодателя. Последний не вправе отказаться от расторжения (отсрочки расторжения) со ссылкой на задолженность нанимателя по квартирной плате, плате за коммунальные услуги, производство неотложных ремонтных работ.

В тексте договора о расторжении по инициативе нанимателя должен быть предусмотрен срок освобождения жилого помещения как существенное условие этого соглашения.

3. В случае выезда нанимателя вместе со всеми членами семьи в другое место жительства (перемена постоянного места жительства) договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Как отмечалось в комментарии к п. 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса, выезд означает переезд нанимателя на постоянное место жительства в другую местность (как правило, другое муниципальное образование города, поселка, сельского поселения). О переезде свидетельствуют: снятие с учета по старому и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание с членами семьи по новому адресу и т.д.

Поэтому при рассмотрении подобных жилищно-правовых споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель переехал в другой населенный пункт, поселился в новое жилое помещение данного населенного пункта с целью постоянного проживания. Такими доказательствами, как излагалось, могут быть документы о выписке из старого жилого помещения, об увольнении с места работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по месту работы и т.д. При наличии этих и иных обстоятельств суду дано право считать договор социального найма расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ряде случаев как выезд может рассматриваться и перемена места жительства в пределах одного города, поселка (получение жилья в другом районе города в порядке наследования и переезд в него, в других ситуациях).

4. 1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке прежде всего в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

При рассмотрении этой категории дел следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

а) какими причинами вызвана задолженность по квартирной плате и (или) плате за коммунальные услуги?

б) в течение каких конкретно сроков не внесены соответствующие платежи (составляют ли они по срокам более 6 месяцев последовательно без перерывов)?

в) как выполнялись иные обязанности нанимателем по содержанию жилого помещения (уходу, текущему ремонту и т.д.), соблюдались правила совместного проживания с соседями в многоквартирном жилом доме?

Суд с учетом конкретных обстоятельств может отложить разбирательство дела о расторжении договора социального найма, предупредив нанимателя о последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма (ст. 169 ГПК РФ по признакам "необходимости представления и истребования дополнительных доказательств").

2) Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости впредь и необходимости устранения таких нарушений, назначив разумный срок.

Если эти нарушения в установленные сроки не устранены (в частности не произведены ремонтно-восстановительные работы), виновные граждане подлежат выселению судом без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса).

С учетом мнения наймодателя, последствий нарушений со стороны нанимателя, других обстоятельств, связанных с поведением нанимателя, суд может также отложить разбирательство дела.

3) В случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении с нанимателем, должны быть представлены соответствующие доказательства о таких нарушениях со стороны нанимателя, членов его семьи; а также данные о предупреждениях нанимателю со стороны наймодателя.

При продолжающихся нарушениях виновные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

4) Использование жилого помещения не по назначению (при нереагировании на замечания и предупреждения со стороны наймодателя, несвоевременном восстановлении помещений, проведении ремонтно-восстановительных работ) может повлечь за собой выселение нанимателя вместе с членами семьи без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

5. Договор жилого помещения прекращается (имеется в виду прекращение взаимных прав и обязанностей не по воле сторон):

а) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном п. 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса, т.е. во внеочередном порядке (см. также п. 3 ст. 85 Кодекса). Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета (объекта);

б) смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора социального найма жилого помещения.

Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ст. 51 "Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях...", ст. 52 "Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся...", ст. 57 Кодекса "Предоставление жилых помещений по договорам социального найма...".

Другой комментарий к Статье 83 ЖК РФ