Вы здесь

Комментарии к СТ 30 ЖК РФ

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

Комментарий к статье 30 ЖК РФ:

1. С принятием ЖК РФ окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации; обеспеченность человека жильем - необходимое условие создания и развития семьи, укрепления брака, рождения и воспитания детей, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.

Право собственности на жилье - это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права - собственников жилых помещений, которыми в подавляющем своем большинстве являются граждане России.

2. Несмотря на огромную социальную ценность жилья как блага, необходимого для обеспечения нормального существования человека, указание на жилье, жилое помещение далеко не всегда содержится в нормах, посвященных основным правам и свободам человека и гражданина, и нормах о видах объектов гражданских прав. Было бы целесообразно внести указание на жилье, жилое помещение в п. 2 ст. 35 Конституции РФ, посвященной частной собственности, в ст. 128 ("Объекты гражданских прав") и п. 1 ст. 130 (об объектах, относящихся к недвижимым вещам) ГК РФ, а также в другие нормы ГК РФ, регулирующие порядок использования различных видов объектов гражданских прав, например, п. 2 ст. 609 (о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества), п. 2 ст. 651 (о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года) и п. 1 ст. 689 (о предмете договора безвозмездного пользования) ГК РФ.

3. Нормы института права собственности на жилье не исчерпываются положениями ЖК РФ; они содержатся также в ГК РФ и других законодательных актах. В части 1 ГК РФ имеется гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", ст. ст. 288 - 293, положения которой переплетаются с положениями гл. 5 ЖК РФ. Нормы ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения отражают главным образом основные аспекты взаимосвязи и соотношения права собственности на жилье с другими элементами жилищных правоотношений. По сравнению с нормами ГК РФ нормы ЖК РФ регулируют жилищные отношения более детально и полно.

Представляется, что между положениями гл. 18 ГК РФ и нормами ЖК РФ нет очевидных коллизий. Если же таковые выявятся в правоприменительной практике, то согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона приоритет в регулировании жилищных отношений должен быть признан за нормами ЖК РФ как специальными в соотношении с нормами ГК РФ.

В то же время отдельные положения гл. 18 ГК РФ воспроизведены в ЖК РФ; достаточно сравнить п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 коммент. ст., ст. 293 ГК РФ и ч. 4 коммент. ст. и т.д.; т.е. имеет место дублирование одних и тех же норм в обоих Кодексах. Поэтому, как представляется, в целях консолидации правовых норм, регулирующих отношения собственности на жилые помещения, было бы целесообразно произвести реконструкцию гл. 18 ГК РФ, перенеся содержащиеся в ней нормы в ЖК РФ. Сосредоточение всех норм о праве собственности на жилые помещения в ЖК РФ обеспечило бы компактность и системность этих норм, способствовало бы единообразному толкованию и применению этих норм. В гл. 18 ГК РФ могли быть сохранены только нормы-дефиниции, дающие определения права собственности и других вещных прав на жилые помещения, и бланкетно-отсылочные нормы, обеспечивающие соподчиненность норм Кодекса с общими и специальными нормами ГК РФ. Такая реконструкция гл. 18 ГК РФ могла быть осуществлена в ходе реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ.

Следовало бы также специально включить указание на ГК РФ в ч. 2 ст. 5 Кодекса, в которой говорится о составе жилищного законодательства; то, что в составе жилищного законодательства не указан ГК РФ, является очевидным недоразумением, которое целесообразно устранить.

Целесообразно также перенести в ЖК РФ нормы о праве собственности на жилище, которые содержатся в других федеральных законах. Не ясно, например, почему положение о выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение включено в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; имеется в виду ст. 31.1 названного Закона, озаглавленная "Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение"; она была включена в названный Закон Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 43); место этим положениям в гл. 5 ЖК РФ.

Следовало бы поместить в гл. 5 Кодекса нормы о прекращении права собственности на жилые помещения с тем, чтобы урегулировать, в частности, порядок безвозмездной передачи принадлежащих гражданам на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (см. ст. 20 Вводного закона в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881). Такая возможность предусмотрена, например, Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категории граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище на 2002 - 2010 годы", утв. Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище на 2002 - 2010 годы" (СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1405). Хотя реализация Федеральной целевой программы "Жилище" планировалась в течение 2002 - 2010 гг., эта программа продолжает действовать и после 2010 г., поскольку применительно к отдельным категориям граждан, нуждающихся в обеспечении жильем: военнослужащие, сотрудники таких федеральных служб, как, например, Федеральная служба исполнения наказаний, Федеральная служба судебных приставов, Федеральная таможенная служба и ряда других, - она еще далека от завершения.

Возможно, что работа по совершенствованию ГК РФ, предусмотренная Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3482; РГ. 2008. 23 июля) и Концепцией развития гражданского законодательства РФ, затронет соотношение норм ГК РФ, регулирующих жилищные отношения, с нормами ЖК РФ и приведет к системному упорядочению нормативных положений, посвященных праву собственности на жилые помещения. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" большой раздел (п. п. 10 - 22) посвящен разъяснению смысла и содержания положений Кодекса о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения (БВС РФ. 2009. N 9. С. 2 - 19; далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 14). Соответственно, имеется обширная судебная практика по спорам, возникающим при осуществлении права собственности на жилое помещение.

4. Жилые помещения, включая и жилые дома, могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Закон не исключает нахождение жилых помещений в собственности иностранных граждан, апатридов (лиц без гражданства), иностранных юридических лиц, иностранных государств, международных организаций. Поэтому термин "собственник жилья" и нормы о праве собственности на жилые помещения относятся к любым видам лиц, являющихся собственниками жилых помещений, и жилые дома, если, конечно, из самой нормы не вытекает, что она регулирует отношения с участием собственников определенного вида, прежде всего собственников - граждан Российской Федерации (см., например, ч. 12 ст. 159 Кодекса).

5. Права собственника жилого помещения раскрываются в ч. 1 коммент. ст. через правомочия (права) владения, пользования и распоряжения, что соответствует легальному определению права собственности, закрепленному в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Как и другие объекты гражданских прав, жилое помещение используется собственником своей властью и в своем интересе. При осуществлении права собственности на жилое помещение, как и других субъективных гражданских прав, собственник не вправе нарушать пределы осуществления права собственности. Общие критерии, определяющие пределы осуществления любых субъективных гражданских прав, предусмотрены в ст. 10 ГК РФ. Специальные пределы осуществления права собственности на жилые помещения установлены самим Кодексом; вместе с тем следует учитывать и нормы, содержащиеся в гл. 18 ГК РФ.

Правомерность или, соответственно, неправомерность осуществления права собственности на жилые помещения определяется прежде всего назначением жилья, сущностью помещения как жилого. Жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан и должно быть пригодным для этого: ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 17 Кодекса. Содержащиеся в ст. 17 ЖК РФ и нормах иных актов жилищного законодательства санитарно-гигиенические, экологические и другие требования к пользованию жилым помещением обязательны и для собственников жилых помещений.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств - ч. 3 ст. 17 Кодекса и абз. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ. Речь идет не только о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, но и о любых видах жилых помещений. К промышленным производствам в контексте данных норм относятся самые разнообразные технологические и квазитехнологические процессы, в результате которых появляются продукты, предназначенные для продажи: квашение, соление, маринование, закатка банок, настаивание различных напитков и т.д. и т.п. В ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что "Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое". Императивный характер этой нормы предопределяется особой социальной значимостью жилых помещений. Нарушение положений п. 3 ст. 288 ГК РФ должно влечь за собой применение мер административной ответственности к лицам, нарушившим этот запрет.

При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать или, как сказано в ч. 4 коммент. ст., соблюдать права и законные интересы соседей. Под соседями следует понимать собственников соседних жилых помещений и иных граждан, в них проживающих, в том числе граждан, проживающих в других квартирах многоквартирного жилого дома; а собственники жилых домов должны соблюдать права и интересы граждан, проживающих в расположенных рядом жилых домах; такие граждане являются их соседями. Обязанность соблюдать права и законные интересы соседей сводится к соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы содержатся, в частности, в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Правительством РФ (см. комментарий к ст. 17 Кодекса). Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.

6. Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о надлежащем состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя также содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

7. Как указывается в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14, "нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренной законодательством, например, административной в виде предупреждения или штрафа (ст. ст. 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). К этому следует добавить, что принудительное прекращение права собственности на жилое помещение может иметь место только в исключительных случаях как крайняя мера. До принудительного прекращения права собственности на собственника обязательно должен быть наложен административный штраф и в его адрес должно быть вынесено предупреждение. Только в том случае, когда эти меры не подействовали, суд через некоторое время вправе приять решение об удовлетворении иска уполномоченного органа и лишить нерадивого собственника права собственности на жилое помещение. При этом прежде чем принимать решение о продаже изъятого у гражданина жилого помещения с публичных торгов, надо признать право собственности на это помещение за муниципальным образованием, орган которого будет вправе определить судьбу изъятого жилого помещения. Вопрос о проживании бывшего собственника и членов его семьи должен рассматриваться отдельно. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения может явиться основанием прекращения права собственности на жилое помещение.

Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с требованием (иском) о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. В случае удовлетворения такого иска, как указано в абз. 2 ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т.п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам: соседям, иным третьим лицам, - собственник несет перед ними гражданско-правовую имущественную ответственность за причиненный им вред.

8. Нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В части 3 коммент. ст., так же как и в ст. 210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка - "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".

В порядке оказания помощи отдельным категориям граждан - собственников жилых помещений с учетом их материального положения, физического состояния или заслуг перед государством и обществом федеральным законом может быть предусмотрено, что обязанности по содержанию принадлежащих таким гражданам жилых помещений принимает на себя государство.

Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он предоставляет жилое помещение или его часть для проживания. Распределение между собственником и гражданами, проживающими в принадлежащем ему помещении, обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в соглашениях между собственником и этими гражданами, в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора) или временного жильца, собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены претензии в связи с несохранностью или ненадлежащим (бесхозяйственным) состоянием жилого помещения.

9. Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе не проживать в принадлежащем ему жилом помещении, а использовать его в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ. Гражданин - собственник жилого помещения уплачивает налог на доходы физических лиц (гл. 23 Налогового кодекса РФ, ст. ст. 207 - 233); доходы, получаемые от сдачи помещения внаем, включаются в налоговую базу для исчисления размера налога на доходы физических лиц.

Действия гражданина - собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (РГ. 2004. 7 дек.; БВС РФ. 2005. N 1. С. 2 - 6).

10. Как уже отмечалось выше, содержание права собственности на жилое помещение раскрывается в ч. 1 коммент. ст. через традиционную триаду полномочий: владения, пользования и распоряжения. Для собственника жилого помещения все три правомочия имеют равноценное значение; вместе с тем, исходя из потребительского назначения жилого помещения, основным для собственника-гражданина является правомочие или право пользования. Во взаимосвязи с назначением жилого помещения право пользования - это не просто абстрактное право на извлечение полезных свойств жилого помещения как вещи, а это право на использование жилого помещения в целях проживания в нем; проживания постоянного или временного, проживания одному или совместно с членами семьи или другими лицами. Собственник может не пользоваться жилым помещением, т.е. не проживать в нем, но право проживания в нем у него есть всегда до тех пор, пока у него сохраняется право собственности на данное помещение.

Если понимать право пользования жилым помещением как право проживания, то нельзя не признать, что оно является основным или центральным правомочием в составе субъективного гражданского права собственности на жилое помещение. Понимание права пользования жилым помещением как права проживания в жилом помещении обеспечивает правильное применение норм Кодекса, регулирующих отношения с участием собственника и других лиц относительно жилого помещения, принадлежащего собственнику.

11. В названии разд. II Кодекса, кроме права собственности, упоминаются и другие вещные права на жилые помещения. Но ни в коммент. ст., ни в остальных статьях этого раздела другие вещные права не названы. Точно так же и в положениях гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" (ст. ст. 288 - 293) не названы иные вещные права на жилые помещения. Между тем иные вещные права - это производные от права собственности абсолютные субъективные гражданские права, которые наряду с договорами являются основанием владения и пользования имуществом лицами, не являющимися собственниками этого имущества. Основные виды производных вещных прав перечислены в ст. 216 ГК РФ.

Производные вещные права на жилые помещения могут применяться в государственном и муниципальном жилищных фондах, когда жилые помещения по решению уполномоченных органов передаются в ведение конкретным государственным или муниципальным юридическим лицам. У таких юридических лиц переданные им жилые помещения учитываются на балансе в системе бухгалтерского учета; они несут расходы по их содержанию и несут ответственность за их надлежащее состояние и сохранность. Если жилые помещения передаются в ведение унитарных предприятий, у них возникает право хозяйственного ведения; если в ведение казенных предприятий или учреждений, у них возникает право оперативного управления. Организации, на балансе которых находятся жилые помещения, предоставляют их своим работникам по договорам найма. При этом возникают жилищные правоотношения, в которых юридическое лицо - балансодержатель, владеющее жилым помещением на основании права хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляет по отношению к гражданам-нанимателям правомочия собственника жилого помещения - наймодателя. К отношениям, возникающим в связи с использованием жилого помещения, между лицом, владеющим этим жилым помещением на ином вещном праве, и другими лицами, подлежат применению по аналогии закона правовые нормы, регулирующие аналогичные отношения, возникающие при осуществлении права собственности на жилые помещения.