Статья 66 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
СТ 66 ЖК РФ.
1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий
обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма
жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по
договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта
сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств,
находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг,
наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым
жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов
на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном
доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением
указанных обязанностей наймодателя.
Комментарий к Ст. 66 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Наймодатель по договору социального найма за действия, связанные с нарушениями жилищного законодательства, условий договора, несет перед уполномоченными (на применение мер ответственности) государственными органами и перед нанимателем административно-правовую и гражданско-правовую ответственность.
а) Статья 7.22 "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений" Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (принятого 20 декабря 2001 г.) предусматривает: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц...;
- статья 7.23 этого Кодекса особо выделяет ответственность за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами;
- статья 9.5 предусматривает ответственность за нарушение правил приемки домов и ввода в эксплуатацию жилья, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе их в эксплуатацию...;
б) ответственность наймодателя перед нанимателем предусматривается ГК РФ. Гражданско-правовая ответственность, прежде всего, предполагает возмещение убытков у нанимателя, если они возникли по вине наймодателя (в форме реальных убытков и упущенной выгоды).
Если в жилищном законодательстве или в тексте договора социального договора (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателем) установлена неустойка (штраф, пеня), то убытки возмещаются, как правило, в части, не покрытой неустойкой.
За пользование денежными средствами нанимателя вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет нанимателя подлежат уплате наймодателем проценты на сумму этих средств (ст. 395 ГК РФ).
Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей не освобождает наймодателя от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором социального найма.
2. Эта часть статьи конкретизирует ответственность наймодателя в зависимости от вида нарушений.
а) Неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме (мест общего пользования) и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, дает право нанимателю потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, устройствами и т.д.
Реализация этого положения непосредственно зависит от того, включено ли это положение в текст договора социального найма.
При отсутствии этих условий в договоре и недобросовестности наймодателя требование об уменьшении платы за пользование занимаемым помещением, общим имуществом и др. должно быть рассмотрено судом по правилам искового производства - со ссылкой на эту статью;
б) при неисполнении или ненадлежащим исполнении своих обязанностей по названным видам работ наймодателем наниматель вправе требовать возмещения убытков (реальных убытков и упущенной выгоды). Такое требование тоже может быть рассмотрено судом;
в) если нанимателю причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие нанимателю другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя (наймодателя) обязанность компенсации указанного вреда (ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ).