Комментарии к СТ 31 ЖК РФ
Статья 31 ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31 ЖК РФ:
1. Специального правового регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Характер этих отношений зависит, прежде всего, от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами - от оснований права проживания в этом жилом помещении. С учетом оснований можно выделить две группы таких граждан относительно гражданина - собственника жилого помещения.
Первая группа - это, как сказано в ч. 1 коммент. ст., члены семьи собственника. Но понятие семьи не дается в Кодексе, нет его и в действующем Семейном кодексе РФ. Исходя из толкования положений коммент. ст. можно признать, что применительно к жилищным правоотношениям семья собственника жилого помещения - это он сам и связанные с ним узами родства или свойства граждане, которые совместно с собственником проживают в принадлежащем ему жилом помещении; в исключительных случаях к членам семьи собственника жилого помещения могут относиться граждане, которые не являются родственниками или свойственниками собственника жилого помещения. Таким образом, семья собственника жилого помещения - это единая группа граждан, единство которой определяется их совместным проживанием в одном жилом помещении и проявляется в сопоставлении со всеми другими гражданами, которые не составляют с собственником единую группу лиц - единую семью.
Определение состава семьи собственника жилого помещения имеет важное значение для решения целого ряда вопросов в сфере жилищных правоотношений. Например, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсации расходов на эти цели предоставляются с учетом совокупного дохода семьи собственника жилого помещения (ст. ст. 159 - 160 Кодекса); неправильное определение состава семьи собственника искажает размер совокупного дохода и может повлечь за собой необоснованное предоставление субсидий либо, напротив, необоснованный отказ в предоставлении субсидий.
2. К членам семьи собственника жилого помещения в изложенном выше толковании понятия семьи относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка, племянники и т.д.) и не являющиеся родственниками гражданина-собственника нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на иждивении собственника или других членов его семьи. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами (так называемые приживальцы). Условием признания этой группы граждан - приживальцев - членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов его семьи; либо стали членами семьи собственника по истечении некоторого периода проживания в жилом помещении собственника в ином качестве, например, в качестве временного жильца (пользователя) или нанимателя. Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение (подселение) в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.
Совместное проживание предполагает ведение всеми членами семьи общего хозяйства, т.е. участие в несении общих расходов, использование жилого помещения в общих интересах, подчинение интересов отдельных членов семьи общесемейным интересам.
3. В Кодексе не поясняется, какие именно исключительные случаи имеются в виду в ч. 1 коммент. ст. Представляется, что такие случаи названы в Кодексе исключительными лишь постольку, поскольку в подавляющем большинстве случаев граждане подселяют к себе родственников, а не посторонних с точки зрения родства граждан. Но даже и посторонний гражданин становится членом семьи собственника жилого помещения, если он вселен в жилое помещение для дальнейшего совместного проживания и ведения общего хозяйства в составе семьи собственника жилого помещения. Наиболее распространенными в практике (в жизни) являются случаи совместного проживания мужчины и женщины без регистрации брака (так называемых сожителей); сожитель вселяется собственником как член его семьи и приобретает право пользования жилым помещением своего фактического супруга - собственника данного помещения. Но встречаются и другие случаи, когда, например, собственник жилого помещения подселяет к себе одинокого человека, у которого нет родных и нет жилья; иногда подселяют к себе домработницу, которая со временем становится членом семьи собственника жилого помещения, и т.п. Особенность подобных ситуаций (исключительных случаев) не препятствует в случаях совместного проживания и ведения общего хозяйства включению приживальцев в состав членов семьи собственника жилого помещения на основании ч. 1 коммент. ст. Все зависит от воли собственника жилого помещения, поскольку, как сказано в той же правовой норме - ч. 1 коммент. ст., - эти лица: другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы или иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, "если они вселены собственником в качестве членов своей семьи".
В случае возникновения споров суд должен установить обстоятельства вселения этих лиц в спорное жилое помещение и на основе правового анализа фактических обстоятельств дать правовую оценку действиям собственника: давали ли действия собственника основания полагать, что его волеизъявление было направлено на совместное проживание с ним вселяемых граждан и образование единой семьи. При отсутствии убедительных доказательств такого волеизъявления суд не вправе признать, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы или иные лица были вселены как члены семьи собственника. То есть в данном случае суд должен руководствоваться презумпцией отсутствия семейных отношений (в смысле ч. 1 коммент. ст.) между собственником жилого помещения и приживальцами. Такой вывод вытекает из систематического толкования первого и второго предложений ч. 1 коммент. ст. Но эта презумпция может быть опровергнута в суде в ходе судебного разбирательства соответствующего спора.
Установление и правовая оценка обстоятельств вселения граждан, не являющихся родственниками собственника жилого помещения, имеют важное практическое значение, так как граждане, которых предложено называть приживальцами и сожителями, могут быть в силу прямого указания ч. 1 коммент. ст. признаны членами семьи собственника и за ними в силу ч. 2 коммент. ст. может быть признано право пользования данным жилым помещением наравне с собственником и другими членами его семьи - его родственниками.
4. Наряду с собственником жилого помещения и членами его семьи в данном жилом помещении могут проживать граждане, которые не являются членами семьи собственника. Эта - вторая - группа граждан, проживающих в жилом помещении собственника, в свою очередь, подразделяется на две подгруппы. Во-первых, это бывшие члены семьи собственника, т.е. граждане, которые раньше проживали совместно с собственником в качестве членов его семьи, а затем вследствие каких-либо причин: расторжения брака, ухудшения отношений, создания и обособления своей семьи и т.д. - перестали быть членами семьи собственника жилого помещения. Во-вторых, это граждане, которые вселяются собственником в принадлежащее ему помещение не в качестве членов его семьи, но тем не менее в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем). Основанием вселения граждан - не членов семьи собственника жилого помещения может быть только договор между собственником и вселяемым гражданином, которым определяются права и обязанности вселяемого лица, - ч. 7 коммент. ст. Это право по своему объему не может быть таким же, как право собственника и членов его семьи, поскольку эти граждане вселяются собственником не как члены его семьи, следовательно, они, не становясь членами семьи собственника, и не могут приобрести такой же объем прав, как у членов семьи собственника. В практике лица, вселяемые собственником не в качестве членов своей семьи, вселяются, как правило, временно на какой-либо ограниченный временной период. Поэтому часто таких граждан называют временными жильцами или временными пользователями жилого помещения; эти названия подчеркивают временный характер проживания этих граждан в жилом помещении собственника. Период проживания в данном жилом помещении может быть ограничен как конкретной датой, так и каким-либо событием, например, окончанием учебного заведения, приобретением собственного жилья и т.п., с наступлением которых право временного пользователя на проживание в жилом помещении собственника прекращается и временный пользователь обязан освободить занимаемое им жилое помещение.
Правовой статус временного пользователя, проживающего в жилом помещении собственника, во многом аналогичен правовому статусу временного жильца, вселенного нанимателем в жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, что дает основания применять по аналогии отдельные положения ст. 80 ЖК РФ. В частности, временные пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении определенного по соглашению с собственником жилого помещения срока проживания, а в том случае, если такой срок не был установлен, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления собственником жилого помещения требования о выселении (ср.: ч. 4 ст. 80 Кодекса). Но если согласно ч. 2 ст. 80 Кодекса срок проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя по договору социального найма не может превышать шести месяцев подряд, то для временных пользователей, проживающих в жилом помещении собственника, предельный срок проживания Кодексом не ограничен; поэтому, как представляется, правило ч. 2 ст. 80 Кодекса не может быть применено по аналогии закона к временным пользователям (жильцам), вселенным собственником в принадлежащее ему жилое помещение.
Объем права пользования жилым помещением временных пользователей ограничен по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объем этого права, а также другие права, обязанности и ответственность вселенного гражданина, не становящегося членом семьи собственника - временного пользователя, определяются соглашением между временным пользователем и собственником жилого помещения.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14 поясняется: "Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение" (абз. 4 п. 12).
5. Как вытекает из положений ч. ч. 1 и 2 коммент. ст., членам семьи собственника жилого помещения по общему правилу принадлежит право проживания (право пользования), равное по объему с правом проживания самого собственника. Но, как прямо сказано в ч. 2 коммент. ст., соглашением между собственником и членами его семьи может быть установлено иное, т.е. права членов семьи собственника жилого помещения могут быть ограничены по сравнению с правами самого собственника. Но для этого между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны, должно быть заключено соглашение. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы, обусловленные совместным проживанием в одном жилом помещении.
В Кодексе не содержится специальных требований к порядку заключения и форме соглашений между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не становящимися членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме, в частности, путем совершения конклюдентных действий, выражающих волеизъявление обеих сторон. Установление содержания соглашений в случае спора судом может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе свидетельских показаний, в соответствии с принципами относимости (ст. 59 ГПК РФ, ст. 67 АПК РФ) и допустимости доказательств (ст. 60 ГПК РФ, ст. 68 АПК РФ). В подп. "а" п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 подчеркивается, что для признания супруга, детей и родителей, вселенных собственником в его жилое помещение, "...членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки". Однако для признания других граждан, проживающих в жилом помещении совместно с собственником, членами его семьи установление фактов совместного ведения общего хозяйства может быть необходимо; так как это обстоятельство подтверждает наличие единой семьи граждан, проживающих в одном жилом помещении. Если установить содержание соглашений, заключенных между собственником и членами его семьи, невозможно, либо ими не урегулированы основные условия пользования жилыми помещениями, тогда применяются положения диспозитивных норм ч. ч. 2 и 3 коммент. ст. и следует руководствоваться вытекающей из них презумпцией равного объема права проживания (права пользования) собственника жилого помещения и членов его семьи: члены семьи собственника жилого помещения наравне с ним пользуются данным жилым помещением, т.е. объем их права пользования (права проживания) равен объему права пользования (проживания) самого собственника.
6. При осуществлении права пользования члены семьи собственника и временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность, не нарушая порядок пользования местами общего пользования и не ущемляя интересов собственника и других проживающих в данном жилом помещении граждан.
7. Специального правового регулирования требуют отношения по исполнению обязательств, обусловленных использованием жилого помещения. Речь идет не об обязательствах, опосредующих приобретение жилого помещения или передачу его в залог, а об обязательствах, возникающих в процессе использования жилого помещения: оплата электроэнергии, тепла, иных коммунальных услуг, производство ремонта помещений, возмещение вреда, причиненного пользователями жилого помещения третьим лицам, и т.д. Эти обязательства лежат на собственнике жилого помещения независимо от того, проживает он в данном жилом помещении, пользуется им или нет. На членов его семьи эти обязательства могут быть возложены только в тех случаях, когда они проживают в данном жилом помещении, пользуются им.
В части 3 коммент. ст. говорится об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Это не совсем точная формулировка; по смыслу закона в этой норме определяются субъекты исполнения указанных обязательств, на которых, следовательно, возлагается и ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. В части 3 коммент. ст. закреплен принцип солидарности обязательств, вытекающих из пользования жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников "кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга". Предложенное толкование ч. 3 коммент. ст. очень важно для практики, так как, руководствуясь этой нормой и правилами ст. 323 ГК РФ, организации, оказывающие, например, коммунальные услуги, могут предъявлять требования об оплате и взыскании задолженности по платежам не только собственнику жилого помещения, но и членам его семьи.
В первоначальной редакции ч. 3 коммент. ст. была установлена солидарная с собственником жилого помещения ответственность (обязательства) только дееспособных членов его семьи. Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756) содержание ч. 3 коммент. ст. дополнено указанием на то, что такую же ответственность несут и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения. Эта новелла имеет принципиальное значение, так как граждане, ограниченные в дееспособности по суду, не могут быть освобождены от исполнения своих обязательств, связанных с использованием жилого помещения. Основания признания граждан ограниченно дееспособными предусмотрены в ст. 30 ГК РФ.
Правило ч. 3 коммент. ст. сформулировано как диспозитивное, оно дает возможность собственнику жилого помещения по соглашению с членами его семьи установить иное распределение обязанностей по использованию и содержанию данного жилого помещения. Так, не будет противоречить закону замена принципа солидарного обязательства (ответственности) принципом долевого обязательства (ответственности) собственника и членов его семьи относительно обязанностей, вытекающих из пользования жилым помещением; при этом доли всех обязанных (ответственных) лиц могут быть как равными, так и неравными. Если иное не предусмотрено в соглашении о распределении обязанностей по содержанию жилого помещения по долевому принципу, все обязанные лица, включая собственника жилого помещения, должны нести указанные обязанности в равных долях.
8. Обязанности по исполнению обязательств, вытекающих из пользования жилым помещением, могут быть возложены и на временных жильцов. Как указано в ч. 7 коммент. ст., эти вопросы должны быть урегулированы в соглашении, заключаемом между собственником жилого помещения и временным жильцом при вселении последнего. Если же соглашение не облечено в письменную форму и по условиям проживания временного жильца возникли разногласия, то при определении объема правомочий временного жильца нельзя применять презумпцию равного объема права проживания собственника и членов его семьи, с одной стороны, и временного пользователя, с другой стороны. В этих отношениях необходимо руководствоваться принципом приоритета интересов собственника и членов его семьи в соотношении с интересами временного жильца и исходя из этого принципа решать спорные вопросы об условиях проживания временного жильца в жилом помещении, предоставленном ему собственником этого жилого помещения.
9. Соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также соглашения между собственником жилого помещения и вселенными им гражданами, не являющимися членами семьи собственника (временными жильцами или гражданами-пользователями), являются разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) и к ним применяются правила ГК РФ о сделках (гл. 9, ст. ст. 153 - 181) и договорах (гл. 27, 28 и 29, ст. ст. 420 - 453).
Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть предусмотрены последствия, которые наступают относительно права на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между ними. Последствия могут быть самыми различными: от утраты права пользования жилым помещением (права проживания в нем) и выселения до сохранения прав и обязанностей в прежнем объеме.
10. Нормы ЖК РФ, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи (ч. ч. 4, 5 и 6 коммент. ст.), в большей своей части диспозитивны: они применяются только в той части, в какой соответствующие вопросы не урегулированы соглашением между собственником жилого помещения и членом (бывшим членом) его семьи. В первую очередь это относится к вопросу о возможности бывшего члена семьи проживать и дальше после прекращения семейных правоотношений в жилом помещении собственника. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. Суд при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о выселении вправе с учетом всех конкретных обстоятельств установить срок, в течение которого за бывшим членом семьи - ответчиком по иску - сохраняется право временного проживания в жилом помещении собственника. Законодатель не исключает того, что ситуация может измениться и между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи может быть достигнуто новое соглашение, по которому за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением собственника на определенных, предусмотренных этим соглашением условиях. Если же иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, последний по истечении установленного судом срока подлежит выселению.
Конкретные обстоятельства, послужившие основанием для суда принять решение о сохранении за бывшим членом семьи права проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи, отсутствие у него средств для найма другого жилого помещения. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено судом с последующим его выселением по требованию собственника.
Такие же последствия - прекращение права пользования у бывшего члена семьи - наступают в том случае, когда по каким-либо основаниям прекращается право собственности на жилое помещение у самого собственника.
Следует иметь в виду, что в текст п. 2 ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 39) внесены изменения (слова "не является" заменены словом "является"), и согласно новой редакции этой нормы при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным жилым помещением утрачивают не только бывшие члены семьи, но и настоящие члены семьи прежнего собственника этого жилого помещения, если иное не установлено законом. Однако из этого правила сделано исключение для тех бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые, как предусмотрено ст. 19 Вводного закона, в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Верховный Суд РФ распространил действие этого исключения и на тех бывших членов семьи собственника, которые ранее уже реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в новое жилое помещение и в момент его приватизации имели равное с остальными членами семьи, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дали согласие на его приватизацию другими членами семьи (п. 18, абз. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14). "При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения, - разъясняет Верховный Суд РФ эту позицию на примере конкретного дела, - за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу" (Вопросы применения жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 8. С. 27).
11. Совершенно особая исключительная ситуация складывается в отношениях между собственником жилого помещения как алиментообязанным лицом и его детьми, бывшим супругом, а также другими членами его семьи, в пользу которых собственник несет алиментные обязательства. По требованию названных лиц собственник может быть обязан судом обеспечить их иным жилым помещением, т.е. закон не исключает того, что эти лица могут быть обеспечены другим жильем собственником и за его счет.
В комментируемой статье сказано: "При этом суд вправе...". Можно предположить, что одного лишь наличия алиментного обязательства собственника явно недостаточно. Судом должны быть выявлены особые исключительные обстоятельства, например, длительность состояния в браке, длительность проживания бывшего члена семьи в жилом помещении собственника, отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности вселиться в какое-либо другое жилое помещение, то, что с бывшим супругом остаются несовершеннолетние дети, и т.п. Только при наличии таких исключительных обстоятельств решение суда, обязывающее собственника жилого помещения предоставить бывшим членам его семьи иное жилое помещение, будет отвечать принципам социальной справедливости и гуманности, на которых основывается современная российская правовая система. Подчеркнем, что речь в данном случае идет только о тех членах или бывших членах семьи собственника жилого помещения, относительно которых собственник является алиментообязанным лицом.
Вместе с тем комментируемые правовые положения предоставляют суду широкие возможности для судебного усмотрения. Для того чтобы обеспечить единообразие судебной практики по спорам между собственником жилого помещения и членами (бывшими членами) его семьи, необходимо принять специальное постановление Пленума Верховного Суда РФ, в котором было бы дано толкование положений коммент. ст. и были бы даны рекомендации судебным инстанциям.
12. Положения коммент. ст. связывают возникновение права пользования (права проживания) у членов семьи собственника жилого помещения, приживальцев и временных пользователей только с условиями их вселения в данное жилое помещение по соглашению с его собственником. За пределами норм ЖК РФ, равно как и норм ГК РФ, остаются вопросы регистрационного учета граждан в Российской Федерации. Для ГК РФ регулирование отношений по регистрационному учету граждан исключено ввиду их административно-правовой природы (см. п. 1 и 3 ст. 2 ГК РФ "Отношения, регулируемые гражданским законодательством"). Другое дело - ЖК РФ; жилищное законодательство носит комплексный характер; оно регулирует отношения, относящиеся как к частноправовой, так и публично-правовой сферам (см., например, п. п. 4, 5, 12 ч. 1 ст. 4 Кодекса). Отсутствие в Кодексе норм, устанавливающих взаимосвязь места проживания гражданина с местом его регистрационного учета, - явный пробел жилищного законодательства. Представляется целесообразным восполнить этот пробел и включить либо в разд. I, либо в разд. II Кодекса необходимые правовые нормы, в которых могла бы быть отражена соподчиненность права пользования жилым помещением с обязанностями граждан по регистрационному учету, в частности, применительно к правам и обязанностям собственника жилого помещения и граждан, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику.
Соподчиненность названных прав и обязанностей состоит в том, что граждане обязаны встать на регистрационный учет по месту своего жительства. Эта обязанность предусмотрена в ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227). Процедурные вопросы регистрационного учета регламентированы в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; с послед. изм. и доп.).
Под местом жительства гражданина следует понимать пригодное для постоянного проживания жилое помещение - квартиру, занимаемую им полностью или частично, - имеющее определенный административный адрес в городе, деревне, ином населенном пункте (поселении). Закон не увязывает место жительства гражданина с местом (адресом), по которому он состоит на регистрационном учете. Согласно п. 1 ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается не место его регистрационного учета, а место, где он постоянно или преимущественно проживает. Встречающееся иногда в литературе утверждение о том, что гражданин обязан проживать в жилом помещении, по адресу которого он состоит на регистрационном учете, не соответствует ни положениям п. 1 ст. 20 ГК РФ, ни положениям ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. о праве граждан на свободу передвижении, выбор места пребывания и жительства, которые в принципе аналогичны положениям п. 1 ст. 20 ГК РФ.
Из приведенных правовых норм вытекает, что место жительства гражданина и место (адрес) его регистрационного учета могут совпадать, а могут и не совпадать. Фактически значительное количество граждан состоит на регистрационном учете по одному адресу, а проживает в жилом помещении по другому адресу. Например, проживающие вместе супруги могут состоять на регистрационном учете по разным адресам; ребенок может проживать с одним из родителей, а быть зарегистрированным по месту жительства другого родителя. Как правило, не снимаются с регистрационного учета граждане, которые по каким-либо причинам временно проживают в том же городе в жилом помещении, арендованном ими по договору найма.
При вселении собственником в принадлежащее ему жилое помещение другого гражданина как члена семьи жилое помещение собственника становится местом постоянного проживания этого члена семьи. Поэтому вселенный член семьи обязан встать на регистрационный учет по данному жилому помещению. Напротив, если гражданин утрачивает право на проживание в жилом помещении собственника, он должен быть снят с регистрационного учета по данному адресу. Если по каким-либо причинам гражданин, утративший право пользования жилым помещением собственника, не снят с регистрационного учета по адресу этого помещения, это не значит, что у него сохраняется право на проживание в данном жилом помещении. Факт регистрации гражданина по адресу какого-либо жилого помещения не является основанием признания за ним права пользования этим жилым помещением.
Но, подчеркнем еще раз, гражданин обязан встать на регистрационный учет по месту своего постоянного жительства или временного проживания. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой административную ответственность по ст. 19.15 КоАП РФ "Проживание гражданина Российской Федерации без удостоверения личности гражданина (паспорта) или без регистрации".
Следует также иметь в виду, что подсудность рассмотрения споров по гражданским делам определяется по месту жительства гражданина, а не по месту его регистрационного учета (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Если гражданин состоит на регистрационном учете по одному адресу, а фактически проживает в жилом помещении по другому адресу, иск к нему должен рассматриваться судом по месту его жительства, а не по месту его регистрационного учета. К сожалению, судебная практика идет подчас по противоположному пути, определяя подсудность гражданских дел по месту регистрации гражданина-ответчика, что противоречит названным нормам материального и процессуального права.
13. Правило ч. 4 коммент. ст. о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения "право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи", вызвало оживленную дискуссию в печати. Были высказаны предложения о сохранении права пользования жилым помещением в случае распада семьи за несовершеннолетними детьми собственника жилого помещения. Действительно, при расторжении брака родителями ребенка в тех случаях, когда собственником жилого помещения является отец ребенка, а ребенок остается с матерью, прекращение права пользования жилым помещением у матери автоматически влечет за собой и прекращение права пользования у ребенка, поскольку он перестает быть членом семьи своего отца - собственника жилого помещения в том понимании семьи, которое вытекает из положений коммент. ст. Казалось бы, вопрос ясен и надо сохранять право пользования жилым помещением за несовершеннолетним ребенком. Например, по мнению известного юриста С. Астахова, "сама по себе мысль о том, что ребенок после развода родителей должен иметь право оставаться жить в квартире отца, возражений не вызывает" (см.: Астахов С. Собственность и регистрация. Что надо делать, чтобы не лишиться права проживания // РГ. 2007. 10 июля).
Однако такое решение вопроса привело бы к тому, что вслед за признанием права ребенка пришлось бы признавать право пользования спорным жилым помещением и его матери в тех случаях, когда по условиям расторжения брака ребенок остается с ней. В результате возникла бы ситуация, при которой интересы собственника жилого помещения были бы ущемлены в соотношении с интересами бывших членов его семьи, прежде всего - бывшего супруга, а индивидуальная квартира собственника превратилась бы в подобие коммунальной квартиры. Но такое положение вступило бы в противоречие с гарантиями права собственности, содержащимися в Конституции РФ (ст. 35) и ГК РФ (ст. ст. 209 и 288). Поэтому вряд ли приемлемо обсуждаемое предложение. Но если все же законодатель введет правовую норму, сохраняющую право пользования жилым помещением собственника за его несовершеннолетними детьми, тогда, сказав "А", надо будет сказать "Б", т.е. сохранить право пользования спорным жилым помещением и за тем из родителей ребенка - бывшим членом семьи собственника, с кем при расторжении брака остался ребенок, по крайней мере до достижения ребенком совершеннолетия или приобретения им дееспособности в полном объеме ранее 18 лет. Альтернативный вариант: возложить на того из родителей, кто является собственником помещения, обязанность обеспечить ребенка жильем в случае расторжения брака, если ребенок остается с другим родителем. Это предложение поступило на рассмотрение в Государственную Думу РФ (см. об этом: Козлова Н. Разводной ключ. Поправки в Семейный кодекс обяжут мужчину купить жилье бывшей жене и детям // РГ. 2008. 11 июля), но пока не было принято. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении N 14 четко и ясно сформулировал свою позицию по этому вопросу: "...прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ" (п. 14).
14. Как представляется, права несовершеннолетнего ребенка уже защищены положениями ч. 4 коммент. ст. в их действующей редакции. Самое главное - это то, что бывший член семьи собственника жилого помещения может быть выселен из данного жилого помещения только и исключительно по решению суда. Это означает, что, во-первых, со дня прекращения семейных правоотношений до дня вступления решения суда о выселении в силу за бывшим членом семьи собственника сохраняется право проживания (право пользования) спорным жилым помещением. При этом его права, обязанности и ответственность, вытекающие из пользования данным жилым помещением, сохраняются в прежнем объеме, т.е. так, как будто он продолжает быть членом семьи собственника; хотя иной объем прав, обязанностей и ответственности бывшего члена семьи может быть установлен по соглашению с собственником жилого помещения.
Во-вторых, при отсутствии у бывшего члена семьи возможности приобретения или даже осуществления права пользования иным жилым помещением суд может сохранить за таким бывшим членом семьи право пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Продолжительность этого срока не ограничена в законе; суду целесообразно предложить сторонам согласовать этот срок и вынести решение с учетом согласованного сторонами срока, а если стороны не придут к консенсусу, надо исходить из конкретных обстоятельств и устанавливать срок, обеспечивающий баланс интересов сторон. При этом важное значение для разрешения спора имеет факт проживания или непроживания в спорном жилом помещении самого собственника и нынешних членов его семьи. Если собственник и члены его семьи не пользуются спорным жилым помещением, т.е. не проживают в нем в данный момент, предпочтение должно быть отдано бывшему члену семьи, которому, возможно, необходим достаточно длительный срок для подыскания другого жилого помещения. В течение всего этого периода право проживания в спорном жилом помещении бывших членов семьи является производным и зависимым от права самого собственника, а право собственности самого собственника существует с обременениями в виде права проживания в его жилом помещении бывших членов его семьи вопреки его воле и интересам.
Если право собственности самого собственника на данное жилое помещение по каким-либо основаниям прекратится, например, спорное жилое помещение отчуждено им другому лицу, одновременно прекратится и право пользования этим жилым помещением у бывших членов семьи. В части 5 коммент. ст. не содержится оговорки о возможных основаниях прекращения права собственности самого собственника применительно к рассматриваемой ситуации. Возникает вопрос, наступают ли последствия, предусмотренные в ч. 5 коммент. ст., в случае смерти гражданина - собственника спорного жилого помещения. Поскольку наследственное имущество в силу универсального характера наследственного преемства переходит к наследникам со всеми долгами и обременениями, постольку, как представляется, переход права собственности на спорное жилое помещение к другому лицу в порядке наследования не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи прежнего собственника. Такое же решение вопроса напрашивается и для тех случаев, когда прекращается юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения.
В-третьих, в ч. 4 коммент. ст. установлено особое правило для тех бывших членов семьи собственника жилого помещения, в пользу которых он несет алиментные обязательства. При таких обстоятельствах бывшие члены семьи - алиментополучатели - вправе требовать от собственника жилого помещения - алиментообязанного лица - предоставления им другого жилого помещения взамен того, которое они занимали как члены семьи собственника. В интересах несовершеннолетних детей такое требование может быть предъявлено их матерью (бывшим супругом собственника жилого помещения), а также органом опеки и попечительства, прокурором. Но и в такой ситуации разрешение спора - прерогатива суда. "Суд вправе обязать собственника жилого помещения", - сказано в ч. 4 коммент. ст. То есть и при таких обстоятельствах суд не обязан удовлетворять требование бывших членов семьи собственника - алиментополучателей - об обязании собственника обеспечить их иным жилым помещением (см. об этом выше: п. 11 комментария к ст. 31 Кодекса). Тем не менее фактор отсутствия у бывших членов семьи возможности поселиться в другом жилом помещении перевешивает чашу весов Фемиды в пользу бывших членов семьи - алиментополучателей, особенно если речь идет о несовершеннолетних детях.
Нормы ч. 4 коммент. ст. не устанавливают каких-либо требований к жилому помещению, которым собственник должен обеспечить бывших членов своей семьи. Несомненно, это помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и должно соответствовать нормам предоставления жилья, действующим в данном населенном пункте. Все остальное, что касается предоставляемого жилого помещения, должен определить суд.
Таким образом, положения ч. 4 коммент. ст. содержат достаточные гарантии интересов бывших членов семьи собственника жилого помещения и в первую очередь тех бывших членов семьи, которым собственник обязан платить алименты, включая несовершеннолетних детей. В то же время нормы ч. ч. 4 и 5 коммент. ст. допускают все же выселение бывших членов семьи собственника по его требованию без предоставления выселяемым иного жилого помещения, но такие случаи должны, как уже говорилось выше, носить особый исключительный характер.
И только тогда, когда право собственности самого собственника прекращается в связи с отчуждением им спорного жилого помещения, прекращается право пользования данным жилым помещением не только бывших, но и нынешних членов семьи прежнего собственника данного жилого помещения. Выселение граждан, проживающих в данном жилом помещении, будет происходить уже по требованию нового собственника, приобретшего данное жилое помещение по договору купли-продажи, мены, дарения или иным основаниям. Такой новый собственник не имеет никаких обязательств по отношению к гражданам, которые проживают в приобретенном им жилом помещении, если, конечно, он сам не принял на себя каких-либо обязательств перед ними. Те гарантии, которые предусмотрены в ч. 4 коммент. ст., не распространяются на отношения между новым собственником данного жилого помещения и гражданами, проживающими в этом жилом помещении.