Комментарии к СТ 91 ЖК РФ

Статья 91 ЖК РФ. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Комментарий к статье 91 ЖК РФ:

1. Обязанности нанимателя, членов его семьи и лиц, за действия которых наниматель несет перед наймодателем ответственность, подробным образом освещены в ст. ст. 67, 68, 69, 76, 80 коммент. закона.

2. В части 1 коммент. ст. регламентируются санкции в виде выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи без предоставления какого-либо иного жилого помещения в случаях:

- использования жилого помещения не по назначению;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- бесхозяйственного использования жилого помещения, допуская его разрушение.

Перечень обязанностей нанимателя и членов его семьи достаточно обширен (см. коммент. к ст. 67 ЖК РФ), однако только за перечисленные выше нарушения условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов наступает ответственность в виде выселения без предоставления другого помещения.

Назначение жилого помещения и цели его использования регламентированы положениями ст. 17 коммент. закона.

3. Тот факт, что граждане, осуществляя свои жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, прямо оговорен в ч. 2 ст. 1, а также в уже упомянутой ст. 17 коммент. закона.

В силу ст. ст. 210, 211 ГК РФ собственник жилого помещения, занимаемого нанимателем, несет бремя содержания своего имущества и риск его случайной гибели и повреждения.

А одной из основных обязанностей нанимателя и проживающих с ним лиц, в соответствии со ст. 67 коммент. закона, является обязанность соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.

Именно в связи с этим наймодатель, как уполномоченное собственником такого помещения лицо (орган) (ст. 60 коммент. закона), наделен полномочиями предъявить требование о выселении в судебном порядке бесхозяйственно использующих жилое помещение лиц.

При этом ч. 1 коммент. ст. оговаривается, что требование о выселении может быть наймодателем заявлено только после того, как он предупредил нанимателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, но тот не выполнил указаний наймодателя в разумный срок. Сами нарушения при этом носят систематический характер, а необходимость назначить нанимателю разумный срок для устранения таких нарушений - право, но не обязанность наймодателя, тем более учитывая систематичность данного нарушения.

Нельзя не отметить, что выселение по рассматриваемым в коммент. статье основаниям является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Как было разъяснено Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (БВС РФ. 2009. N 9), "...под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.)".

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда.

4. Частью 2 коммент. ст. установлено, что без предоставления другого жилого помещения выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке. Данная норма коммент. ст. призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания.

В целях воспитания несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, над такими несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство (ст. 31 ГК РФ). Опекуны и попечители ввиду необходимости заботы о своих подопечных могут проживать в одном помещении с несовершеннолетним, чьи лишенные родительских прав родители были выселены, однако самостоятельного права в отношении данного жилого помещения опекуны и попечители не приобретают, что является традиционной нормой в жилищном законодательстве (ст. 54 ЖК РСФСР).