Комментарии к СТ 124 ЖК РФ
Статья 124 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124 ЖК РФ:
1. Положения коммент. ст. посвящены основаниям и порядку первичного предоставления жилых помещений в домах жилищных кооперативов и не распространяются на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность по установленным законодательством основаниям.
2. Комментируемой статьей, как и гл. 12 коммент. закона в целом, введен ряд существенных новелл в порядок обеспечения кооперативными жилыми помещениями. Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива мог стать только гражданин, но не юридическое лицо. Так, например, правом на вступление в жилищный или жилищно-строительный кооператив обладали только лица, состоявшие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 111 ЖК РСФСР), жилое помещение члену кооператива предоставлялось в том числе исходя из количества членов его семьи, а заселение осуществлялось по ордеру (ст. 118 ЖК РСФСР), который по определению мог быть выдан только физическому лицу.
Действующим жилищным законодательством легально допущено членство в жилищном кооперативе и для юридического лица, жилые помещения в домах таких кооперативов предоставляются теперь только исходя из размера внесенного паевого взноса без каких-либо иных ограничений (ст. 121, ч. 1 ст. 124 коммент. закона), а самому жилищному кооперативу официально придан статус потребительского кооператива (ч. 4 ст. 110 коммент. закона), что тоже является новеллой.
3. Основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Приему в члены кооператива посвящены положения ст. 121 коммент. закона. Только члену кооператива - физическому или юридическому лицу жилое помещение в жилищном кооперативе предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ч. 1 коммент. ст.). Главным ориентиром для общего собрания в вопросе предоставления жилого помещения служит, как указано в ч. 1 коммент. ст., размер внесенного паевого взноса.
Решение общего собрания жилищного кооператива (конференции), где каждый член кооператива имеет один голос (по членству), является и единственным основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ч. 2 коммент. ст.). А вот правовым основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, из чего, в частности, следует, что лицо, исключенное из членов кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают в связи с исключением право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и подлежат выселению (ч. 1 ст. 133 коммент. закона). Приведенный вывод справедлив только для лиц, не выплативших паевой взнос в полном объеме. Если же член жилищного кооператива в полном объеме выплатил паевой взнос и стал в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением.
4. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона. Одним из оснований прекращения указан добровольный выход члена кооператива, что полностью соответствует ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем.
Упомянутое в ч. 3 коммент. ст. владение жилым помещением состоит в юридически обеспеченной возможности обладания имуществом и контроля над ним, которые осуществляются законно и добросовестно правообладателем. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения полезных свойств из вещи в процессе ее эксплуатации.
5. В части 3 коммент. ст., говоря о распоряжении жилым помещением, законодатель не случайно сделал оговорку "...в установленных законодательством пределах". Абсолютным и безусловным правом распоряжения жилым помещением в жилищном кооперативе обладает только собственник такого помещения. А момент приобретения права собственности, согласно упомянутой выше ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона, возникает у члена жилищного кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за предоставленное ему жилое помещение. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и несет обязанность по выплате пая в установленном размере.
Член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос полностью, ограничен в правомочиях по распоряжению занимаемым им жилым помещением. Так, например, указанный член кооператива имеет право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем, но только с согласия правления жилищного кооператива (ч. 1 ст. 128 коммент. закона).