Комментарии к СТ 138 ЖК РФ

Статья 138 ЖК РФ. Обязанности товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 138 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья содержит перечень обязанностей товарищества собственников жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку уставом товарищества он может быть расширен в соответствии с целями создания и деятельности последнего. По существу, данная статья формулирует основные задачи товарищества, которые оно обязано решать в процессе своей деятельности.

2. Обеспечение выполнения требований действующего законодательства и устава товарищества, а равно договорных обязательств относится к числу общих правил, соблюдение которых должна преследовать любая организация. Это достигается надлежащей организацией юридического обеспечения деятельности товарищества. В этой связи можно следовать по пути приглашения штатного либо внештатного юриста, задачей которого будет являться правовое обслуживание одного или нескольких товариществ собственников жилья.

3. Обязательства по заключаемым товариществом договорам должны исполняться в соответствии с признанными принципами исполнения обязательств. Ключевым принципом исполнения обязательств является принцип надлежащего исполнения, который сводится к тому, что обязательства товарищества собственников жилья должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - обычаям делового оборота или обычно предъявляемым требованиям. Еще одним принципом выступает принцип реального исполнения, который выражается в том, что обязательство необходимо исполнить в натуре, т.е. осуществить встречное предоставление предметом обязательства. При этом возмещение убытков и уплата неустойки за неисполнение обязательства освобождают товарищество собственников как должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

4. Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества исполняется посредством своевременного заключения договоров на техническое обслуживание, поддержание санитарного состояния и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Формирование системы договорных отношений по обслуживанию и ремонту жилищного фонда в современных условиях строится на принципах конкуренции.

Указанные принципы получили закрепление в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432). Их детализация осуществлена в Приказах Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" (Жилищное законодательство. М.: Интел-Синтез, 1997), от 23 мая 1997 г. N 17-20 "Об утверждении Примерного договора на обслуживание общего имущества в кондоминиуме" (Ваше право. 1997. N 26). Следует иметь в виду, что названные выше приказы не были официально опубликованы и могут применяться лишь в качестве основы для разработки соответствующих договоров, положений и инструкций (см. также коммент. к ст. 161).

5. Обязанность товарищества по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполняется путем проведения индивидуальной работы с каждым собственником и создания механизмов правового и общественного воздействия на лиц, не исполняющих либо ненадлежаще исполняющих возложенные на них в соответствии с законом обязанности.

6. Обязанность товарищества по обеспечению соблюдения прав и охраняемых законом интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, выполняется путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника и соблюдения принципа "равные доли влекут равные расходы".

7. Обязанность по принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию правомочий собственников помещений, исполняется посредством организации пропускного режима на территорию, занятую многоквартирным домом, принятия локальных инструкций, содержащих правила пользования отдельными объектами, относящимися к общему имуществу.

8. Обязанность по предоставлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, исполняется в соответствии с правилами гл. 16 ГК РФ.

9. Ведение реестра членов товарищества собственников жилья является новой и установленной с 18 июня 2011 г. обязанностью последнего. Возложение законодателем указанной обязанности на организацию означает, что в уставе товарищества должно быть указано конкретное должностное лицо товарищества, ответственное за ведение реестра. Форму реестра, как представляется, должен утвердить компетентный орган исполнительной власти, указанный в ч. 2 ст. 20 коммент. закона. Согласно последним изменениям, внесенным в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (РГ. 2011. 25 июля), государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.

10. В пункте 10 коммент. ст. формулируются требования к сроку представления, составу и содержанию сведений, направляемых в уполномоченный по смыслу п. 2 ст. 20 ЖК РФ орган исполнительной власти субъекта РФ. Следует отметить, что должностное лицо, заверяющее соответствующие изменения в устав товарищества и копии текстов изменений, именуемое по смыслу коммент. ст. председателем товарищества - фигура вымышленная, в чем несомненная заслуга разработчиков коммент. пункта. На самом деле, и это следует из содержания ст. 149 ЖК РФ, указанное должностное лицо следовало бы именовать председателем правления товарищества собственников жилья хотя бы ради соблюдения единства терминологии.