Статья 10 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
СТ 10 ЖК РФ.
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим
Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий
участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу
общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В
соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров
и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые
предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав
и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям,
допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления
событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает
возникновение жилищных прав и обязанностей.
Комментарий к Ст. 10 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
Нормы жилищного законодательства непосредственно не порождают, не изменяют, не прекращают жилищные правоотношения (права и обязанности участников). Чтобы нормы действовали, нужны юридические факты (юридически значимые обстоятельства), с наличием которых жилищно-правовые акты связывают последствия: возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.
Жилищный закон предоставляет гражданину права владения и пользования жилым помещением в доме, находящемся в собственности других лиц, на основании договора найма. Но это только закон, вернее, норма закона. И пока нет прав владения и пользования жилым помещением. На основе этой нормы нужно заключить конкретный договор найма жилого помещения с собственником (впоследствии приобретающим права и обязанности наймодателя). В последнем случае заключение договора найма будет выступать юридическим фактом, порождающим права и обязанности между наймодателем и нанимателем.
Это значит, что правовая норма действует, она "заработала".
В последующем права и обязанности наймодателя и нанимателя должны быть реализованы с учетом взаимных интересов сторон и требований законодательства о надлежащем исполнении обязательства по этому договору.
С момента практической реализации права возникшее правоотношение достигло своей цели, а правовая норма "выполнила" свою регулятивную функцию.
1) Жилищные права и обязанности, прежде всего, возникают из договоров (двусторонних сделок) и сделок (односторонних), предусмотренных законом (Жилищным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации). К ним относятся: договоры социального найма, по найму в специализированных жилых помещениях, договоры коммерческого найма, безвозмездного пользования имуществом, поднайма, пожизненного содержания с иждивением.
Порождают жилищные права и обязанности такие сделки, как завещание (пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу).
Особенностью возникновения жилищных прав и обязанностей из договоров в ряде случаев является соблюдение требований законодательства по предварительному признанию граждан нуждающимися в жилых помещениях и их учета органами местного самоуправления (относительно договоров социального найма).
Жилищные права и обязанности возникают также из договоров, иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Здесь имеется в виду возникновение жилищных правоотношений на основе:
а) договоров, иных сделок, предусмотренных указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации;
б) договоров, предусмотренных законодательными актами субъектов Российской Федерации;
в) формирования новых видов договорных связей в сфере распределения и использования жилья, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства.
2) Акты государственных органов, органов местного самоуправления непосредственными основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, как правило, не являются. Эти акты выступают предпосылкой (условиями) заключения договоров найма (в частности, положение ст. 99 Кодекса).
Допустимы случаи оперативного заселения граждан, пострадавших на основе актов государственных органов, органов местного самоуправления при чрезвычайных обстоятельствах (землетрясения, наводнения, террористические акты) с последующим оформлением договорных отношений.
3) Кодекс, другие жилищно-правовые акты предусматривают случаи, когда жилищные права и обязанности непосредственно устанавливаются судебным решением:
а) самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 Кодекса);
б) бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом прекращения семейных отношений с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность (в частности, за использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности) (ст. 31 Кодекса);
в) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать (в случае спора через суд) признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 Кодекса).
4) В результате приобретения жилья в собственность по основаниям индивидуального, коллективного жилищного строительства, членства в жилищно-строительных кооперативах, договоров купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ), наследования гражданин становится собственником своего жилья (или части жилья). Он владеет, пользуется и распоряжается своей недвижимостью на основе норм о праве собственности на жилое помещение (ст. 30 Кодекса, ст. 288 - 293 ГК РФ).
Отношения собственности на жилые помещения, как отмечалось, нельзя квалифицировать как жилищные отношения.
Жилищные отношения возникают, когда собственник жилья передает правомочия владения и пользования другим гражданам на основе договоров социального, коммерческого найма, безвозмездного пользования и др.
5) Член жилищного, жилищно-строительного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после выплаты паевого взноса полностью. Он вправе заключить договоры найма жилого помещения с гражданами, не испрашивая согласия правления кооператива, но с согласия проживающих совместно с ним членов семьи.
Член же жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
6) Действия участников жилищных отношений являются обычно правомерными и выступают в реальности как юридические поступки и юридические акты.
Юридические акты - правомерные действия, порождающие юридические последствия в случае их совершения с прямым намерением вызвать последствия через административные акты и сделки.
Административные акты по жилищному законодательству непосредственно жилищные права и обязанности, как правило, не порождают; выступают как организационные предпосылки заключения сделок (договоров) в случаях передачи и использования жилья (договоры найма, безвозмездного пользования).
Событиями являются обстоятельства (абсолютные и относительные), возникшие и протекающие независимо от воли конкретного лица (как правило, участника определенного правоотношения) (стихийные бедствия, смерть человека, истечение времени и т.п.).
В качестве примеров значимых событий в сфере жилищных правоотношений:
а) по договору социального найма жилое помещение вне очереди предоставляется гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (ст. 57 Кодекса);
б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма в случае смерти нанимателя (ст. 82 Кодекса).