Статья 22 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
СТ 22 ЖК РФ.
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.
Наряду с положениями Кодекса, вопросы реконструкции (перевода) объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации <*>, другими федеральными законами.
--------------------------------
<*> В частности, ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г.).
2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:
- признанных непригодными для постоянного проживания;
- расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;
- находящихся на цокольном этаже;
- расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;
- находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);
- расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.
Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:
- когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;
- сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;
- неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.
4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.
Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 22 ЖК РФ
Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения допускается в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Жилое помещение не может быть переведено в нежилое, если доступ к нему возможен только через помещения, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям, или если нет технической возможности обеспечить такой доступ. Также перевод жилого помещения в нежилое не разрешается, если оно является частью другого жилого помещения или используется владельцем или другим гражданином в качестве места постоянного проживания, или если на него налагаются какие-либо ограничения права собственности. После перевода жилого помещения в нежилое помещение необходимо исключить доступ через помещения, обеспечивающие доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение разрешается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, и помещения, находящиеся непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.
Жилые помещения в наемных домах социального использования не могут быть переведены в нежилые помещения.
Перевод жилых помещений в нежилые помещения для осуществления религиозной деятельности запрещается.
Нежилые помещения не могут быть переведены в жилые, если они не соответствуют установленным требованиям или если нет возможности привести их в соответствие с такими требованиями, или если на них налагаются какие-либо ограничения права собственности.