Статья 32 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
СТ 32 ЖК РФ.
1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
3. Утратила силу с 1 апреля 2015 г.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
8.1. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
10.1. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
Комментарий к Ст. 32 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1, 2, 3, 4. а) Вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
На основании ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В частности, в случаях необходимости размещения на изымаемых землях объектов федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федеральных транспортных путей, информации и связи, объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог и др.
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).
Последовательно должны соблюдаться требования ст. 36 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно градостроительного регламента, видов разрешенного использования и размеров земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для строительства.
При наличии права собственности (ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на землю земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. И в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен (не позднее чем за год до предстоящего изъятия) органом, принявшим решение об изъятии (ч. 3 ст. 279 ГК РФ).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (в частности, о выкупной цене) или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением (ст. 280 ГК РФ);
б) выкуп жилого помещения - это, по существу, принудительное изъятие жилого помещения у собственника (за исключением части помещения) на возмездных началах для государственных или муниципальных нужд.
При рассмотрении вопросов, связанных с изъятием жилья у собственника, заинтересованные лица должны иметь документы и данные:
1) решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд <*> (в том числе путем выкупа) с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов (с соблюдением сроков и порядка уведомления землевладельца);
--------------------------------
<*> Предоставление земельных участков товариществам, обществам, кооперативным общественным объединениям рассматривается как изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. Но затраты при этом возмещаются за счет средств этих организаций и объединений.
2) решение об изъятии у собственника жилого помещения путем выкупа, вынесенное компетентным органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), администрациями городов и районов.
Решение должно основываться на материалах об отводе, изъятии земельного участка; при этом его законность и обоснованность связаны с последующим этапом государственной регистрации;
3) данные о письменном уведомлении собственника о принятых решениях об изъятии (выкупе) земельного участка, о выкупе жилого помещения с соблюдением требования годичного срока. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с учетом интересов собственника и только с его согласия.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться им по своему усмотрению. Собственник вправе, в частности, вселить в жилое помещение лиц, ставших членами его семьи (зятя, невестку, усыновленного и др.) (см. комментарий к п. "ж" ч. 1 ст. 31 Кодекса). Но права распоряжения жильем у него существенно ограничены. Он не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения (договоры купли-продажи, продажи, дарения). Ограничиваются права собственника по заключению договоров аренды (имущественного найма), безвозмездного пользования имуществом. Это очевидно, ибо принято решение об изъятии (выкупе) жилого помещения.
Собственник по своему усмотрению вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие рациональное использование жилого помещения. Но при этом он должен проявить осмотрительность, ибо несет риск отнесения на него (как на собственника) при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (не оправдавшими себя).
6, 7. В письменное соглашение между собственником и компетентным органом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования включаются взаимные обязательства сторон, в частности, по внесению согласованной суммы выкупа, сроку и порядку передачи причитающегося платежа; сроку освобождения жилого помещения собственником (может быть предусмотрено право проживания в изымаемом жилом помещении до приобретения другого жилого помещения), оказанию помощи и содействия собственнику со стороны названных органов в организации перевозок вещей, оборудования, материалов (выделение транспортных средств на возмездных началах).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются:
а) рыночная стоимость <*> жилого помещения (по ценам спроса и предложения, где находится помещение, и на время ведения переговоров по выкупу).
--------------------------------
<*> Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
При возникновении сложностей по определению выкупной цены следует руководствоваться положениями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 27 февраля 2003 г. <*>). Договором между оценщиком (специалистом в данной области) и заказчиком (собственником жилого помещения и (или) органом при выкупе) может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 9. Ст. 805.
Оценка может быть проведена на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа; при несогласии собственника с оценкой жилого дома необходимо обращаться в суд;
б) рыночная стоимость надворных построек (сарая, бани, теплицы, погреба и других построек, связанных с удовлетворением жилищно-бытовых потребностей собственника и его членов семьи);
в) стоимость плодово-ягодных насаждений, посевов на основе нормативов, утвержденных правительствами республик, органами исполнительной власти краев, областей (субъектов Российской Федерации) <*>;
--------------------------------
<*> Продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 27 января 1984 г. (с изм. от 3 марта 1992 г.) "О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки плодово-ягодных насаждений и посевов" (СП РСФСР. 1984. N 4. Ст. 28; за исключением п. п. 1, 2; изменений в п. 3 (изменения не опубликованы)).
г) затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием жилым помещением. Сюда входят издержки и расходы по найму транспортных средств, вспомогательной рабочей силы; платежи, связанные с проживанием по договору имущественного найма (поднайма);
д) расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; с оформлением права собственности (временное прекращение выполнения обязанностей по трудовому договору, оформление отпуска без содержания, платежи при оформлении договоров и их регистрации);
е) затраты и причитающиеся платежи в связи с досрочным прекращением обязательств по гражданско-правовым договорам (вынужденное досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) и выселение нанимателей); вынужденный возврат заранее полученных сумм в счет причитающихся платежей и др.
8. а) По специальному письменному соглашению (договору с собственником жилого помещения) собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, т.е. ту цену, которая образуется из перечисленных пп. "а" - "е". Возмещение оставшейся суммы стоимости жилья или возврат излишней суммы с указанием их срока должны быть предусмотрены в соглашении.
Изымаемое жилое помещение по выкупу при отсутствии споров переходит в полное хозяйственное ведение или оперативное управление органа, непосредственно заинтересованного в сносе в связи с изъятием земельных участков. Собственник жилого помещения не обладает правом на использование материалов, связанных с разборкой и переносом помещения;
б) в этом же специальном соглашении (договоре) должны быть предусмотрены:
- размеры предоставляемого жилья (на праве собственности) с учетом членов семьи, совместно проживающих с собственником, на основе норм предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса);
- место нахождения предоставляемого жилья (в пределах городской черты, конкретного района и т.п.);
- недопустимость требований об освобождении собственником сносимого дома до реального предоставления ему жилья на праве собственности.
9. При несогласии собственника с изъятием жилого помещения иск органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе этого помещения подается в суд по месту нахождения сносимого жилого помещения не позднее двухлетнего срока с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. При наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом по правилам ст. 205 ГК РФ.
При вынесении судом решения об удовлетворении исковых требований о выкупе (и вступлении его в законную силу) собственник и его члены семьи подлежат выселению с предоставлением выделенного жилого помещения (ч. 8 этой статьи) либо без предоставления жилья с указанием порядка и сроков передачи собственнику выкупной суммы (см. комментарий к ст. 35 Кодекса).
10. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных утверждаются соответствующими службами по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>.
--------------------------------
<*> Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных, как отмечалось, утверждены Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
Комиссия после изучения соответствующих представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает решение:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) после проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки;
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены.
Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания (за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся на праве личной собственности).
Если собственники индивидуальных жилых домов на праве личной собственности не снесли подлежащий сносу дом, то по требованию муниципальных органов такие дома подлежат сносу за счет средств собственников. При отсутствии средств на снос у собственника местные органы власти и управления обязаны оказывать помощь и содействие в сносе таких домов.
При применении этой нормы следует иметь в виду: в ряде случаев здесь допускаются нарушения требований законодательства, т.е. с целью передачи особо ценных земельных участков (в центрах городов, зеленых зонах) предпринимателям-инвесторам компетентные должностные лица-чиновники "подводят" под аварийные дома, вполне пригодные для проживания. Поэтому при наличии признаков необоснованности, незаконности решений об аварийности домов следует обжаловать их в судебном порядке.