Вы здесь

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

СТ 162 ЖК РФ.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в
электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного
сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники
помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего
числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны
заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом,
принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после
выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном
доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления
многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого
договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая
организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном
доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного
кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива,
лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном
частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату
обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком
доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном
настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке,
установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-
правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые
предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для
всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более
чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем
один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три
месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления
многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на
тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней
со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом
осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по
результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса,
по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если
до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим
домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая
организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей
организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного
кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом
положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления
многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом
и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей
организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному
специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления
таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников,
указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким
домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам
помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год,
а также размещает указанный отчет в системе.

Комментарий к Ст. 162 Жилищного кодекса РФ

1. Относится ли договор управления многоквартирным домом по отраслевой принадлежности к гражданско-правовому договору? Или это административно-правовой договор?

Такая постановка вопроса вызвана административно-правовыми предписаниями, содержащимися в ст. 161 Кодекса: "Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом", "...собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией...".

Известно, что управленческие отношения составляют предмет административного права. Поэтому, казалось бы на первый взгляд, в договоре управления многоквартирным домом присутствуют признаки административно-правовых предписаний и необходимые элементы административно-правового договора:

а) эти договоры (в сфере управления многоквартирным домом) имеют организационное содержание;

б) стороны договора не находятся в отношениях "власти - подчинения"; тем не менее они и не выступают в качестве равноправных субъектов из-за довлеющего характера управленческих отношений;

в) развитие ряда отношений по этому договору не зависит от волеизъявления участников (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок...).

Как представляется, перечисленных признаков недостаточно для квалификации таких договорных отношений в качестве административно-правовых.

2. Договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым; по ряду признаков объекта, состава участников и содержательным элементам он, казалось бы, и относится к договору доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ). Однако такое утверждение является спорным по ряду признаков:

- по этому договору учредитель управления (собственники помещений в многоквартирном доме) передает другой, управляющей стороне (индивидуальному предпринимателю, коммерческой организации) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона (управляющая) обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления;

- существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление, размер и форма вознаграждения, срок действия договора (ст. 1016 ГК РФ).

Однако, как представляется:

а) договор управления многоквартирным домом - это договор об обслуживании; оказании услуг (в частности, коммунальных) и выполнении работ (ремонтных и иных);

б) рассматриваемый договор может быть отнесен к сфере предпринимательской деятельности, но не через доверительное управление имуществом, а организацию обслуживания граждан;

в) договор является комплексным: охватывает разнообразные виды оказания услуг по обеспечению жильцов водой, теплом, электричеством, газом и др.; техническому обслуживанию квартир, мест общего пользования <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

В договорах по техническому обслуживанию и ремонту квартир, находящихся в личной собственности граждан, как отмечалось, предусматриваются обязанности жилищно-коммунальных организаций (на возмездных началах), в частности:

- обеспечение технического обслуживания и ремонта квартиры;

- проведение профилактического ремонта и осмотра внутриквартирного инженерного оборудования;

- проведение текущего ремонта мест общего пользования;

- проведение капитального ремонта дома;

- проведение санитарной очистки придомовой территории и др.

Размер платы за техническое обслуживание и ремонт квартиры, находящейся в личной собственности гражданина, должен предусматривать покрытие всех общественно необходимых затрат по техническому обслуживанию дома, его санитарному содержанию и текущему ремонту.

Плата за горячую, холодную воду, отопление, газ, канализацию и др. взимается по договорам, заключенным владельцами этих услуг с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями жилищно-коммунального хозяйства (по комплексным договорам (договорам в пользу третьих лиц) или непосредственно с жителями (по электроснабжению).

При регулировании разнообразных отношений в рассматриваемой сфере услуг необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о подряде, об обслуживании; подзаконными актами об обеспечении граждан - владельцев жилья водой, отоплением, теплом, газом и электричеством; примерными, типовыми договорами по предоставлению коммунальных услуг, ремонту, уборке мест общего пользования, вывозу мусора, техническому обслуживанию и др.

Другой комментарий к Статье 162 ЖК РФ