Комментарии к СТ 135 ЖК РФ
Статья 135 ЖК РФ. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья устанавливает статус (правовое положение) товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.
Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст. 50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан.
Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 2002. N 52 (ч. II). Ст. 5141), который определяет порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления. Указанный Закон в силу прямого предписания, содержащегося в ч. 2. ст. 1, применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и частично религиозных организаций.
В силу того что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона.
2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст. 30 каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п. 3 ст. 48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. N 35 (Экспресс-закон. 1999. N 8).
4. В части 3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 25 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества.
5. В части 4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.
6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридического лица с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52. Ст. 5037).
Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. ч. 2 ст. 8 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей.
7. В части 6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.