Статья 135 ЖК РФ (последняя редакция с комментариями). Товарищество собственников жилья
СТ 135 ЖК РФ.
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.
2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
7. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
7.1. В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
8. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Комментарий к Ст. 135 Жилищного кодекса РФ
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-84 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация выступает (должно стать) в качестве важнейшей организационно-правовой формы управления в сфере жилищно-коммунального обслуживания граждан и преследует прежде всего цели преодоления монопольного положения государственных жилищно-коммунальных предприятий, учреждений и внедрения в эту сферу начал конкуренции.
Пока не будут внедрены элементы конкуренции в ЖКХ, рассчитывать на "обуздание" роста цен и тарифов, видимо, нельзя. Также как и на повышение качества услуг. Только за 6 месяцев 2005 г. тарифы на коммунальные услуги повысились в Российской Федерации в среднем на 20%.
Еще одна цель создания товариществ собственников жилья: собственники помещений не должны ориентироваться и рассчитывать на организацию обслуживания только со стороны государства - специализированных государственных предприятий и учреждений. В условиях жесткой системы и механизма рыночных отношений многие вопросы организации обслуживания должны решаться через объединения граждан.
Должны решаться... Но справятся ли эти объединения, в данном случае товарищество собственников жилья, с неимоверно сложными задачами по организации жилищно-коммунального обслуживания граждан полуразвалившейся системой ЖКХ, передаваемой теперь им как некоммерческой организации? При этом совершенно не обращая внимание на то, что эта система с помощью государственного управления пришла в плачевное состояние. Допустима ли вообще передача ЖКХ с нетерпимо низкой его материально-технической оснащенностью, кадровой обеспеченностью товариществам собственников жилья? Не похоже ли это на так называемое "сплавил с себя" и ушел "чистеньким", не неся никакой ответственности за то, что накопилось за десятки лет?
2. На основании ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют (создают) товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья, как было отмечено, является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 1 марта 2005 г. ("О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 19 ст. 2); при регулировании отношений в процессе создания и деятельности товариществ собственников жилья нельзя использовать положения ст. 1041 - 1054 ГК РФ "Простое товарищество".
Общим имуществом в многоквартирном доме признается обслуживающие более одного домовладельца, как излагалось в комментарии к ст. 36 Кодекса, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельные участки <*> в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (ст. 16)).
В уставе товарищества собственников жилья должны быть предусмотрены: цели и предмет деятельности, членство в товариществе, права и обязанности членов, виды органов управления, средства, основания и условия прекращения деятельности товарищества.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.
Такая норма вызвана необходимостью принятия решений по большинству голосов членов товарищества, имеющих обязательный характер и для собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
4, 5, 6. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Государственная регистрация товарищества осуществляется согласно положениям Закона Российской Федерации от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. и доп. на 2 ноября 2004 г.).
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (Федеральная налоговая служба), как было изложено в комментарии к ст. 114 Кодекса, является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц.